Comprar vs rentar en CDMX 2026: ¿en qué año conviene comprar?

La pregunta "¿me conviene comprar o rentar?" no tiene respuesta única - tiene respuesta por colonia y por horizonte. En nuestro inventario activo de Inmoatlas a mayo 2026 cruzamos el precio de compra por m² con la renta por m² para calcular en qué año, dentro de cada colonia, comprar se vuelve financieramente más barato que rentar. La diferencia entre Roma Norte y Polanco V Sección es de seis años; entre Del Valle y Lomas, cuatro.

Los tres ingredientes de la cuenta

Tres números deciden cuándo comprar gana: la renta mensual que dejarías de pagar, el precio de compra del departamento equivalente y la tasa hipotecaria con la que financias. A mayo 2026 las tasas de vivienda en México para crédito en pesos están entre 10.5% y 12.5% anual para perfil estándar con enganche del 20-30%. Sobre eso súmale predial anual variable por colonia, cuota de mantenimiento mensual y reserva para mantenimiento mayor del 0.4% anual del valor.

La parte que la mayoría olvida: el costo de oportunidad del enganche. Si pones 800,000 MXN de enganche, esos 800,000 dejaron de rentarte en un CETE o fondo conservador. A 9% anual son 72,000 MXN al año o 6,000 MXN/mes. Entra al otro lado de la balanza.

Punto de equilibrio por colonia

Por qué Roma Norte gana primero

En Roma Norte la relación precio/renta es la más baja del grupo: cada peso de compra rinde más renta mensual que en otras colonias. Comprar allí amortiza más rápido contra la canasta de renta evitada. La trampa: el inventario es predominantemente unidades pequeñas donde el sobreprecio por m² ya está incorporado. Comprar gana antes pero el valor absoluto que recuperas al cierre es menor que en Polanco o Del Valle.

Si tu horizonte es 6-10 años y no piensas mover, Roma Norte y Juárez son financieramente eficientes. Si tu horizonte es 15+ años y piensas en capital al cierre o herencia, Del Valle o Polanco ofrecen mejor combinación punto-de-equilibrio + valorización histórica.

Las tres palancas que cambian el resultado

1. El enganche. Subirlo del 25% al 40% adelanta el punto de equilibrio entre 1 y 2 años porque reduces el costo financiero del crédito.
2. La tasa hipotecaria. Una caída del 11.5% al 9.5% mueve el punto de equilibrio dos años hacia adelante en favor de comprar. Si las tasas suben, rentar gana años de ventaja.
3. El horizonte real. La mediana de permanencia que observamos en nuestro panel está entre 5 y 7 años por hogar en CDMX. Si vas a mover en 6 años, rentar gana en casi todas las colonias premium.

Costos que el comprador olvida

Cuando alguien compara renta vs cuota mensual del crédito, la cuenta queda incompleta. La compra suma ISAI al cierre (3.4%-4.5% del valor según rango), gastos notariales y de registro (1.5%-2.5%), seguro de vida para el deudor, seguro contra siniestros exigido por el banco y reserva mental para mantenimiento mayor. Sumados, 4%-6% adicional sobre lo que el comprador piensa pagar.

Cómo construimos la cuenta (y dónde es débil)

En el inventario activo de Inmoatlas a mayo 2026 tomamos la mediana del precio/m² compra y de la renta/m² por colonia, descartando inmuebles con incoherencia. Sobre esos números corrimos una simulación de flujo de caja a 25 años con tasa hipotecaria 11.5%, predial específico de la alcaldía, cuota promedio de mantenimiento, reserva 0.4% anual y costo de oportunidad 9% sobre el enganche. Limitaciones: la simulación asume renta sube por INPC anual y propiedad valoriza al 3% real anual, supuestos que no se cumplen en todas las colonias todos los años. Es guía, no consejo financiero. Para una decisión específica, consulta nuestro modo invertir o pide segunda opinión con asesor habilitado.

Para profundizar: cruza este análisis con el explorador de presupuesto, el mapa de inmuebles y la guía de costos totales. Para tasas oficiales y reportes macroeconómicos, consulta el INEGI y Banco de México.

Calcular comprar vs rentar para mi inmueble