Precio por m² real en CDMX 2026 por colonia: el ranking honesto

En CDMX casi ningún anuncio publica el precio por metro cuadrado. Inmuebles24, Vivanuncios y Propiedades.com muestran la renta total o el precio de compra, y dejan que el comprador haga la división mental - sabiendo que poca gente la hace. La consecuencia: un loft de 38 m² en Roma Norte a 28,000 MXN/mes parece "más barato" que un dos recámaras de 75 m² en Del Valle a 30,000, cuando estás pagando 737 MXN/m² contra 400 MXN/m². Inmoatlas normaliza todo el inventario activo y publica el precio por m² real por colonia.

Por qué el precio por m² importa

Dos razones prácticas. Primera: te permite comparar manzanas con manzanas. Una 1 recámara de 50 m² no es comparable con un estudio de 35 m², salvo que normalices. Segunda: revela patrones que el precio absoluto oculta. En CDMX las colonias hot (Roma, Condesa, Juárez) tienen inventario dominado por unidades pequeñas y "premium" que cobran un sobreprecio por m². Polanco - que tiene fama de carísimo - se ve más razonable al compararlo metro a metro.

Ranking de renta por m² (mayo 2026)

La paradoja Roma Norte: caro por m² pero famoso por unidad pequeña

Roma Norte aparece con 720 MXN/m² - cerca del top. Pero el inventario está dominado por estudios y 1 recámara de 35-50 m², donde el sobreprecio por m² se camufla en una renta absoluta "razonable". Un estudio en Roma de 38 m² a 25,000 MXN equivale a 658 MXN/m². Ese mismo presupuesto rentaría 62 m² holgados en Del Valle (400 MXN/m²): 60% más espacio.

Polanco: caro absoluto, "razonable" por m²

Polanco V Sección lidera con 780 MXN/m² pero la diferencia frente a Roma Norte es de apenas 8%. La fama de Polanco como "el más caro" se debe al tamaño promedio de sus unidades (90-150 m²), no al precio por metro. Si rentaras una unidad chica equivalente a la de Roma Norte, Polanco saldría apenas más caro por m² - con mejor seguridad y servicios. El cálculo cambia la decisión.

Ranking de compra por m² (mayo 2026)

El multiplicador renta-compra: dónde rinde más al inversor

Dividir precio por m² compra entre MXN/m² renta da los meses de renta que costaría comprar ese m². Roma Norte 132 meses, Juárez 132, Condesa 135 - el corredor Cuauhtémoc es atractivo para inversionistas. Polanco 160 y Del Valle 170 - precios de compra inflados para lo que el mercado paga de renta. Lomas de Chapultepec 184 - la peor del análisis para inversor a largo plazo, aunque la mejor para vivir.

Qué cubre y qué no cubre el ranking

• Cubre departamentos de inventario activo Inmoatlas (4,200+ anuncios analizados a mayo 2026).
• Excluye casas (cálculo distinto: terreno + construcción) y locales comerciales.
• Excluye inmuebles con incoherencia (precio < 50 MXN/m² o > 1,500 MXN/m² renta) que suelen ser errores.
• No incluye mantenimiento - se publica aparte porque varía 3x entre edificios de la misma colonia.

Cómo usar el ranking para no pagar de más

1. Calcula MXN/m² del anuncio que te interesa: renta ÷ m². Compáralo con la mediana de la colonia en este ranking.
2. Si está 12-20% por encima, tienes margen real de negociación. Cita el dato concreto al arrendador.
3. Si está 30%+ por debajo, no es ganga: revisa por qué. Suele esconder humedad, ruido, problema legal de la torre o tiempo de aviso vencido (que se reactiva con sorpresas).
4. Filtra siempre por m² declarados, no por "tipo de unidad". Un "1 recámara" puede ser de 38 m² o de 62 m² en la misma colonia.

Cómo calculamos los precios (y qué no incluyen)

Reportamos la mediana de los anuncios activos en nuestro inventario, no el promedio: en CDMX hay penthouses publicados que distorsionan el promedio de una colonia tres o cuatro veces sobre el inmueble típico. Entre los anuncios que indexamos descartamos cualquier inmueble cuyo precio por m² esté fuera del rango plausible para la colonia, porque suelen ser errores de carga (precio en USD marcado como MXN, m² inflados con terraza, etc.). Los rangos publicados no incluyen cuota de mantenimiento, servicios ni mes de depósito; cada componente agrega entre 15% y 35% sobre la renta publicada. Si un anuncio aparece más de 30% por debajo de la mediana de su colonia, no lo presentamos como "oportunidad" - lo enviamos al detector de fraudes, donde combinamos esa señal con otras ocho para decidir si vale la pena visitar.

Para profundizar: cruza este artículo con el mapa de inmuebles por barrio, el explorador con filtros y el verificador de fraudes de Inmoatlas. Para los datos oficiales en los que nos apoyamos, consulta INEGI y Datos Abiertos CDMX.

Ver inmuebles por MXN/m² real en CDMX