Polanco vs Roma Norte vs Condesa: comparativa con las cifras a la vista

Polanco, Roma Norte y Condesa son las tres colonias que más se buscan en CDMX entre quienes tienen presupuesto medio-alto. Las tres aparecen en cada lista aspiracional, y cada agente inmobiliario tiene su versión de por qué la suya es la mejor. Esta comparación usa dos cosas medibles: el índice de incidencia delictiva por colonia y los precios pedidos de nuestro propio corte de anuncios.

Precios de venta medidos, con su N

Dos advertencias sobre esa tabla. Polanco con once anuncios es una muestra fina y la mediana se mueve mucho con uno o dos avisos, así que trátala como orden de magnitud. Y en Roma Norte y Condesa la mayoría de anuncios no publica superficie, de modo que ahí no calculamos precio por metro: en el corte completo, 13.812 de 16.257 anuncios traen superficie, pero la cobertura es desigual entre colonias.

Como referencia general, la mediana de precio pedido de un departamento en venta en la Ciudad de México en nuestro corte es de 6.950.000 pesos sobre 2.611 anuncios de un portal, y de 6.200.000 sobre 368 del otro; el precio por metro cuadrado tiene mediana de 67.661 pesos sobre los 2.595 anuncios con superficie declarada. Polanco está entre un 50% y un 85% por encima de esa referencia por metro.

Seguridad: 58, 72 y 87

La explicación no es que Roma Norte sea peligrosa en abstracto: es que concentra densidad gastronómica, nocturna y turística, y esa mezcla genera robo a transeúnte y robo de vehículo en proporción alta a su población residente. Polanco tiene un perfil residencial y corporativo con vigilancia privada muy visible, y eso se nota en el índice. La construcción del indicador y sus límites están en el ranking de colonias más seguras de CDMX.

Vida diaria: lo que ganas y lo que pierdes

Polanco

• Gana: el mejor índice de seguridad del trío, oferta corporativa en Masaryk, centros comerciales, vigilancia visible.
• Pierde: es la más cara por un margen amplio, el ambiente es más corporativo que barrial y los fines de semana algunas zonas quedan vacías.

Condesa

• Gana: parques México y España, arquitectura art déco, caminabilidad, una oferta gastronómica algo menos saturada que la de Roma Norte.
• Pierde: ruido en los corredores de Tamaulipas y Nuevo León, estacionamiento escaso, índice intermedio pero ya en el tercio alto.

Roma Norte

• Gana: la oferta gastronómica más densa de la ciudad, vida cultural, conectividad por Insurgentes y la línea 1 del metro.
• Pierde: el índice más alto del trío, presión de renta corta turística y ruido casi permanente.
• A favor del bolsillo: es la única de las tres con mediana de precio pedido por debajo de seis millones.

El costo total cambia el orden

La renta o la mensualidad es solo una parte. En un edificio de Polanco con amenidades, la cuota de mantenimiento pesa mucho más que en un edificio antiguo de Roma Norte sin elevador; y en CDMX esa cuota casi nunca se publica: solo 1.411 de nuestros 16.257 anuncios la mencionan y apenas 11 declaran el importe. La consecuencia práctica es que comparar rentas publicadas entre estas tres colonias no te dice quién sale más caro al mes. El método para averiguarlo está en el costo total de rentar en CDMX.

Aval, fiador o póliza jurídica

La garantía que te pidan cambia el costo de mudarte más que unos miles de pesos de renta. En nuestro corte, 929 de 16.257 anuncios mencionan aval, fiador o póliza en el texto, lo que da una idea de con qué frecuencia el requisito se anuncia por adelantado, que es poca. Las tres opciones, con sus costos y sus trampas, están en la guía de aval, fiador y póliza jurídica. Pregúntalo por teléfono antes de cruzar la ciudad para una visita.

Veredicto

Con lo medido: Polanco gana en seguridad y pierde en precio por un margen que ninguna de las otras dos se acerca a cubrir. Roma Norte gana en oferta y en precio de entrada, y paga por ello con el peor índice del trío. Condesa está en medio en las dos dimensiones, que es exactamente por lo que suele ganar cuando alguien no tiene una preferencia fuerte.

Comparar inmuebles en las tres colonias

Cómo verificamos esto

Los precios provienen de nuestro corte propio de 16.257 anuncios mexicanos recolectados entre el 30 de abril y el 11 de mayo de 2026 en dos portales públicos; son precios pedidos, no de escritura, y México no tiene un registro público de precios de transacción que permita comprobar el precio pagado. Publicamos solo departamentos en venta porque la etiqueta de renta del corte no es fiable: 4.552 de los 12.434 anuncios marcados como renta piden más de dos millones de pesos al mes. El índice de seguridad procede de las carpetas de investigación publicadas por la Fiscalía General de Justicia de la Ciudad de México a través de Datos Abiertos CDMX, con corte a enero de 2025.