Polanco vs Roma Norte vs Condesa: comparativa honesta 2026

Actualizado: 2026-05-139 min de lectura

Polanco, Roma Norte y Condesa son las tres colonias que más se buscan en CDMX para rentar entre profesionales con presupuesto medio-alto. Las tres aparecen en cada lista aspiracional. Pero los números cuentan una historia distinta a la que vende cada agente inmobiliario. Aquí está la comparación honesta.

Precios reales (mayo 2026)

Colonia	1 recámara (MXN)	2 recámaras (MXN)	3 recámaras (MXN)
Polanco	32,000 - 55,000	50,000 - 85,000	75,000 - 150,000
Condesa	22,000 - 38,000	35,000 - 60,000	55,000 - 95,000
Roma Norte	20,000 - 35,000	32,000 - 55,000	50,000 - 85,000

Renta mensual MXN. Inventario activo Inmoatlas y portales mexicanos, mayo 2026. Sin cuota de mantenimiento.

Seguridad por colonia

Colonia	Índice FGJ (0-100)	Lectura
Polanco	58	Aceptable
Condesa	72	Conflictivo
Roma Norte	87	Muy conflictivo

FGJ-CDMX. Más bajo = más seguro.

Polanco lidera tranquilidad relativa por la presencia masiva de vigilancia privada en edificios y por su perfil residencial-corporativo más que turístico. Condesa y Roma Norte se ven afectadas por la densidad gastronómica y nocturna que atrae hurtos a transeúnte.

Vida diaria: lo que ganas en cada una

Polanco

Gana: tranquilidad, restaurantes corporativos top tier, oficinas (Masaryk), shopping (Antara, Plaza Carso), seguridad visible.
Pierde: vibe corporativo más que bohemio, sensación "muerta" los fines de semana en algunas zonas, precios fuera del rango de la mayoría.

Condesa

Gana: parques (México y España), arquitectura art déco, oferta gastronómica equilibrada, perfil arbolado y caminable.
Pierde: ruido de Avenida Tamaulipas/Nuevo León, hurto a transeúnte en franja nocturna, parqueo escaso.

Roma Norte

Gana: la mejor oferta gastronómica de CDMX a la fecha, vida nocturna intensa, comunidad creativa, conectividad metro Insurgentes.
Pierde: índice de seguridad más alto del trío, turistificación acelerada vía Airbnb, ruido permanente entre semana y fin de semana.

Costo total mensual real

Una recámara en Roma Norte por 28,000 MXN suele cerrar arriba de 35,000 MXN/mes incluyendo cuota de mantenimiento (típicamente 4,000-6,000 MXN), servicios públicos (1,800-2,800 MXN) e internet. Para Polanco con renta de 45,000 MXN, súmale 7,000-12,000 MXN de mantenimiento más servicios, fácil llegar a 60,000 MXN.

Consejo

Inmoatlas calcula el "costo total mensual real" en cada listing para que veas los dos números: renta publicada y todo-incluido.

Aval, fiador y póliza jurídica

En Polanco y Condesa la mayoría de inmobiliarias acepta póliza jurídica como alternativa al aval. Cuesta 1-1.5 meses de renta una vez al año. En Roma Norte, donde muchos propietarios son extranjeros o expat, también se acepta póliza pero algunos piden mes y medio de depósito sin aval. Pregúntalo antes de visitar.

Veredicto

Si tu prioridad es seguridad y vives con familia o pareja con perfil más calmo, Polanco gana. Si tu prioridad es vibe gastronómico y vida cultural, Roma Norte es difícil de superar con la advertencia de que vivirás con más ruido y más reportes en el entorno. Condesa es el balance: arquitectura agradable, vida razonable, índice intermedio.

Comparar inmuebles en las tres colonias

Preguntas frecuentes

¿Cuál de las tres tiene mejor metro/movilidad?

Roma Norte por Línea 1 (Metro Insurgentes) y proximidad a Metrobús. Condesa tiene Metrobús Patriotismo cerca. Polanco tiene Línea 7 pero menos estaciones útiles.

¿Las tres aceptan mascotas?

Casi todos los edificios sí. En Polanco hay más exigencias (talla máxima, depósito adicional). Condesa es la más pet-friendly del trío. Roma Norte intermedio.

¿Cuál sube de precio más rápido?

Roma Norte. La presión Airbnb y la migración de extranjeros han subido el precio por m² ~12% interanual desde 2023, por encima de Condesa (~9%) y Polanco (~6%).