Comprar departamento en CDMX: todos los costos de cierre y dónde consultarlos
Información general, no asesoría legal ni fiscal. Las tarifas, tasas e impuestos que se citan cambian y solo son válidas en la fecha indicada: confirma cada cifra en la fuente oficial que enlazamos antes de firmar o pagar.
El precio del departamento no es lo que pagas al comprar en la Ciudad de México. Encima van el impuesto sobre adquisición de inmuebles, el arancel notarial, los derechos del registro público, el avalúo si financias y, si lo hay, el costo de la intermediación. Este artículo no te va a dar porcentajes fijos: te va a decir quién fija cada uno y cómo pedir la cifra exacta de tu operación antes de firmar.
Atención
Cualquier artículo que te dé un porcentaje cerrado para el ISAI o para el arancel notarial está copiando una tabla de un ejercicio fiscal anterior. Ambos se publican cada año y las tarifas notariales son un arancel oficial, no un precio de mercado. Un número sin año y sin fuente no sirve para presupuestar una operación de millones de pesos.
Los rubros y quién fija cada uno
| Concepto | Quién fija la tarifa | Cómo obtener tu cifra exacta |
|---|---|---|
| Impuesto sobre adquisición de inmuebles | Código Fiscal de la Ciudad de México | Liquidación previa del notario o cálculo en el portal de finanzas |
| Honorarios notariales | Arancel oficial de notarios de la Ciudad de México | Presupuesto por escrito de la notaría antes de la firma |
| Derechos de inscripción en el Registro Público | Código Fiscal local | Incluido en la liquidación de la notaría |
| Avalúo | El perito o la institución financiera | Cotización del banco o del valuador autorizado |
| Certificados y constancias previas | Las dependencias que los emiten | Listado que te da la notaría al abrir el expediente |
| Costos del crédito | Cada institución financiera | Costo anual total, no la tasa nominal |
La tabla del impuesto, los plazos y los supuestos de reducción se publican cada ejercicio y se consultan en la Secretaría de Administración y Finanzas de la Ciudad de México. El punto importante para presupuestar: el impuesto se calcula sobre la base gravable que determina la ley, que no siempre coincide con el precio pactado, y el notario es quien hace esa determinación.
Pide la liquidación antes de la firma, no en la firma
- Elige notaría. En la Ciudad de México el comprador puede elegirla; si un vendedor insiste en imponerte la suya, es negociable y conviene preguntarse por qué insiste.
- Pide el presupuesto desglosado por escrito: impuesto, honorarios, derechos de registro, certificados y gastos de gestoría, cada uno en su renglón.
- Pide también la liquidación estimada del impuesto sobre la base gravable que van a usar, y que te digan cuál es esa base.
- Si financias, pide al banco el costo anual total del crédito con todos los seguros incluidos, y compáralo entre ofertas. Dos créditos con la misma tasa nominal pueden tener costos totales muy distintos.
- Provisiona en efectivo lo que salga de esa suma, más un margen. Casi ningún crédito hipotecario financia los gastos de cierre.
Lo que hay que revisar antes de que el dinero se mueva
- Certificado de libertad de gravamen del inmueble, para confirmar que no hay hipoteca ni embargo vigente.
- Constancia de no adeudo del impuesto predial y del agua: los adeudos siguen al inmueble, no al vendedor.
- Constancia de no adeudo de cuotas de mantenimiento firmada por la administración del condominio, y la última acta de asamblea para ver si hay cuota extraordinaria aprobada.
- Régimen de propiedad en condominio inscrito y correspondencia entre lo escriturado y lo que estás viendo, incluidos cajones de estacionamiento y bodega.
- Identidad del titular registral: quien firma debe ser exactamente quien aparece inscrito.
Dónde estás comprando: la referencia de precio
Para saber si el precio pactado tiene sentido, la referencia útil es la mediana de la zona con su número de anuncios detrás. En nuestro corte de 16.257 avisos mexicanos recolectados entre el 30 de abril y el 11 de mayo de 2026, la mediana de precio pedido de un departamento en venta en la Ciudad de México es de 6.950.000 pesos sobre 2.611 anuncios de un portal y de 6.200.000 sobre 368 del otro, con un precio por metro cuadrado de mediana 67.661 pesos sobre los 2.595 anuncios que declaran superficie. Por colonia, las medianas medidas están en la comparación de Cuauhtémoc y Benito Juárez.
Son precios pedidos, no de escritura. México no publica un registro de precios de transacción como los de Reino Unido o Irlanda, así que el precio pagado no es información pública. Lo más cercano es el índice de precios de la vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal, construido sobre avalúos de créditos garantizados, útil para tendencia y no para valorar un inmueble concreto.
Lo que empieza el día después de escriturar
Cerrar es un evento; ser propietario es un gasto recurrente. El impuesto predial pasa a ser tuyo y se calcula sobre el valor catastral, con el detalle de que una compra por encima del valor catastral vigente puede anticipar una actualización que suba el impuesto al año siguiente; la mecánica está en la guía del predial. Y la cuota de mantenimiento, que en nuestro corte solo declaran 11 de 16.257 anuncios, suele pesar más al mes que el propio impuesto: cómo verificarla está en el costo total mensual en CDMX.
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Cómo verificamos esto
No reproducimos tarifas ni porcentajes porque el impuesto sobre adquisición de inmuebles y los derechos registrales se publican cada ejercicio en el Código Fiscal de la Ciudad de México, y los honorarios notariales siguen un arancel oficial; en su lugar indicamos quién los fija y cómo obtener la liquidación de tu operación. Los precios de referencia salen de nuestro corte propio de 16.257 anuncios mexicanos de mayo de 2026 y son precios pedidos. Este artículo es información general y no sustituye la asesoría de un notario, un abogado o un contador.
Preguntas frecuentes
¿Puedo elegir notario en la Ciudad de México?
Sí, la elección corresponde al comprador. Si financias con un banco, la institución suele tener un listado de notarías con las que trabaja y eliges dentro de él.
¿Los gastos de cierre se pueden financiar con el crédito?
Algunos productos lo permiten y la mayoría no, así que conviene preguntarlo antes de firmar la promesa y provisionar el efectivo por si la respuesta es que no.
¿Sobre qué valor se calcula el impuesto de adquisición?
Sobre la base gravable que determina la ley, que no siempre es el precio pactado. El notario hace esa determinación y puede darte la liquidación estimada antes de la firma; pídesela.
¿Qué adeudos siguen al inmueble si no los reviso?
Los de predial, agua y cuotas de mantenimiento suelen perseguir al inmueble más que al vendedor. Exigir constancias de no adeudo antes de firmar es la defensa, y es un trámite ordinario que ninguna contraparte seria discute.
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