Comprar departamento en CDMX 2026: todos los costos reales

El precio del departamento es solo el 92-94% de lo que pagas al comprar en CDMX. El resto se reparte entre el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), gastos notariales, derechos de registro, avalúo bancario si financias y comisión inmobiliaria. Si tu presupuesto es 4 millones MXN y no contemplas estos rubros, te van a sobrar 230,000-350,000 MXN en gastos. Aquí están los números exactos.

Lista completa de gastos al comprar en CDMX

ISAI: el gran gasto que sorprende

El Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) en CDMX es del orden del 4.5% sobre el valor de la operación. Para un departamento de 4 millones MXN, son 180,000 MXN. Es el rubro más grande después del precio del inmueble. Algunos estados tienen ISAI más bajo (Querétaro, Yucatán ~2%); otros similar a CDMX.

Ejemplo concreto: departamento de 4 millones MXN

Imagina que compras un departamento de 4 millones MXN en Del Valle. Tu cuenta de gastos asociados es:

• ISAI: 4.5% × 4M = 180,000 MXN
• Notario: 1.0% × 4M = 40,000 MXN
• Registro Público: 0.4% × 4M = 16,000 MXN
• Avalúo bancario: ~6,000 MXN
• Investigación antecedentes: ~2,500 MXN
• Total gastos extras: ~244,500 MXN (~6.1% del precio del inmueble)

Más predial anual (variable, típicamente entre 4,000 y 30,000 MXN según valor catastral) y cuotas de mantenimiento del condominio.

Si financias con crédito hipotecario

Si compras con crédito hipotecario, súmale: comisión por apertura (~1% del crédito), seguro de vida deudor (~0.04% mensual del saldo), seguro de daños (~0.03% mensual del valor del inmueble), y a veces "seguro de desempleo" (opcional pero presionado). Para un crédito de 3 millones MXN, los seguros mensuales suman 2,500-3,500 MXN/mes durante toda la vida del crédito.

Vivienda nueva vs usada

Nueva: el constructor suele absorber ISAI y gastos notariales como parte de la promoción, pero el precio por m² es más alto. Usada: pagas todos los gastos como comprador, pero negocias el precio. Antes de comparar precios, haz la cuenta total con gastos incluidos. Una vivienda nueva "más cara" puede salir más barata con todo incluido.

Beneficios fiscales y subsidios 2026

• Deducción de intereses hipotecarios en declaración anual (con límite ajustado por UMA).
• Exención de ISR por venta de casa habitación (con tope que se ajusta anualmente).
• Subsidios Infonavit para acreditados con ingresos hasta cierto límite.
• Crédito Cofinavit/Cofinavit Total para combinar Infonavit con banco.

Sobre la información legal en este artículo

Las reglas que citamos (aval, póliza jurídica, ISAI, predial, deducibilidad de intereses hipotecarios) corresponden al marco vigente a mayo 2026 según consulta a fuentes públicas. La Tesorería CDMX actualiza tablas anualmente y algunas alcaldías ajustan tarifas administrativas en plazos propios; vale confirmar el dato concreto con notaría o contador antes de firmar. Inmoatlas no presta asesoría legal ni fiscal: lo que ofrecemos es contexto práctico construido sobre patrones observados en cientos de operaciones reportadas en nuestro panel. Para situaciones específicas - sobre todo compraventa, herencia de inmueble o crédito INFONAVIT - el costo de una hora con notario o asesor habilitado se paga sólo en evitar un error administrativo.

Para profundizar: cruza este artículo con el mapa de inmuebles por barrio, el explorador con filtros y el verificador de fraudes de Inmoatlas. Para los datos oficiales en los que nos apoyamos, consulta el SAT y Datos Abiertos CDMX.

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