Predial en CDMX, Guadalajara y Monterrey: cuánto vas a pagar al mes
El predial es el impuesto que pagas anualmente sobre el valor catastral de un inmueble. Si rentas, no lo pagas (lo paga el dueño); si compras, es fijo. Las reglas cambian por entidad federativa, y la diferencia entre CDMX, Jalisco y Nuevo León puede ser sustantiva. Aquí está el cálculo real con ejemplos.
CDMX: tabla progresiva
En la Ciudad de México el predial se calcula sobre el valor catastral - no el valor comercial - con una tabla progresiva. Los rangos para 2026 van desde 0.05% para inmuebles con valor catastral bajo hasta 0.34% para los más altos. El valor catastral suele ser 30-50% del valor comercial, dependiendo de cuándo se actualizó.
| Valor catastral (MXN) | Tasa anual | Predial anual |
|---|---|---|
| 1,000,000 | ~0.08% | ~800 |
| 2,500,000 | ~0.16% | ~4,000 |
| 5,000,000 | ~0.24% | ~12,000 |
| 10,000,000 | ~0.34% | ~34,000 |
Para un departamento de 4 millones de MXN comerciales (que probablemente tenga valor catastral de 1.5-2 millones), el predial anual estará entre 1,500 y 3,500 MXN. Mensualizado: 125-300 MXN al mes. Lejos de los rumores que dicen "el predial te mata", aunque sí es relevante en propiedades de alto valor donde puede llegar a 5,000-7,000 MXN/mes mensualizados.
Guadalajara (Jalisco)
En Jalisco el predial se calcula a nivel municipal sobre el valor fiscal. La tasa estándar en Guadalajara para uso habitacional ronda el 0.7% anual, una de las más altas del país. Para un departamento de 3 millones MXN, el predial anual puede ser 6,000-12,000 MXN. Hay descuentos por pago anticipado en enero-febrero que pueden bajar entre 10% y 20%.
Monterrey (Nuevo León)
En Nuevo León el predial municipal tiene tasas que rondan el 1% anual sobre el valor catastral. Para San Pedro Garza García (la zona premium de la metro) las cifras son notablemente más altas: un departamento de 6 millones MXN puede pagar 18,000-30,000 MXN anuales. Hay descuento por pago en enero (típicamente 15%).
Comparación rápida
| Ciudad | Tasa típica anual | Predial anual (depa $4M) |
|---|---|---|
| CDMX | 0.10% - 0.30% | 4,000 - 12,000 MXN |
| Guadalajara | ~0.70% | 8,000 - 18,000 MXN |
| Monterrey | ~1.00% | 12,000 - 25,000 MXN |
Descuentos y exenciones
- Pago anticipado: descuento de 5-15% si pagas el predial completo en enero.
- Adultos mayores: descuentos adicionales si el predial es de vivienda propia y único inmueble (varía por entidad).
- Pensionados y discapacitados: exenciones parciales en CDMX y varios municipios.
- Vivienda Verde: en CDMX algunas certificaciones de eficiencia energética dan descuento.
Atención
Si compras vivienda con valor catastral subactualizado, considera que tras la operación el municipio puede actualizar el catastro y subir tu predial significativamente al año siguiente. Pídele al vendedor las constancias de los últimos 2 años para evitar sorpresas.
Predial mensualizado vs costo total
Inmoatlas convierte el predial anual a un costo mensualizado y lo suma al "costo total real" de cada inmueble que indexamos. Es la única forma de comparar honestamente comprar en CDMX vs comprar en Monterrey: el precio del inmueble puede ser similar, pero el costo total de propietario varía hasta 30% por la diferencia de predial entre entidades.
Preguntas frecuentes
¿Si rento, me afecta el predial?
Indirectamente. El propietario lo paga, pero suele incorporarlo en la renta a lo largo del tiempo. En contratos en San Pedro o Polanco con propietarios profesionales, el predial está absorbido.
¿Qué pasa si no pago el predial?
Se acumulan recargos y, eventualmente, embargo del inmueble. Es bastante raro en vivienda habitada porque la mayoría paga, pero se ve en propiedades abandonadas.
¿Cuánto tarda el municipio en actualizar el valor catastral después de una operación?
Variable. CDMX puede tardar 1-3 años; Monterrey y Guadalajara suelen ser más rápidos (6-12 meses post-escrituración). Si compras a un precio significativamente mayor al valor catastral previo, espera el ajuste.