Predial en CDMX, Guadalajara y Monterrey: la mecánica, no el rumor

El predial es el impuesto anual sobre la propiedad inmobiliaria. Si rentas no lo pagas directamente; si compras, pasa a ser tuyo para siempre. Lo que casi todos los artículos sobre el tema hacen mal es comparar tasas entre ciudades como si fueran comparables. No lo son, y entender por qué es lo que de verdad te sirve.

Por qué comparar tasas entre ciudades engaña

El predial es el resultado de multiplicar una tasa por una base gravable, y la base es el valor catastral, no el precio de compra. Cada entidad y cada municipio determina su propio valor catastral, con sus propios criterios y su propio calendario de actualización. Dos inmuebles con el mismo precio de mercado en dos ciudades pueden tener valores catastrales muy distintos, así que una tasa más alta puede acabar produciendo un impuesto más bajo. La tasa sola no dice nada.

Ciudad de México

El predial capitalino está regulado por el Código Fiscal de la Ciudad de México, se calcula sobre el valor catastral con una tarifa progresiva por rangos y admite reducciones para ciertos supuestos. La tabla del ejercicio, los plazos y los descuentos por pago anticipado los publica la Secretaría de Administración y Finanzas, que además permite consultar y pagar en línea con la cuenta predial del inmueble.

El detalle que conviene conocer antes de comprar: el valor catastral, que mantiene el catastro y que se puede consultar en el portal de Datos Abiertos CDMX, puede estar por debajo del valor de mercado si lleva tiempo sin actualizarse. Eso abarata el predial hoy y crea el riesgo de un salto cuando el catastro se actualice. Pide al vendedor las boletas de los dos últimos ejercicios: si el valor catastral saltó recientemente, el ajuste ya ocurrió; si lleva años plano, puede estar por venir.

Guadalajara y Monterrey

Fuera de la capital el impuesto es municipal y se rige por la ley de hacienda del estado y la ley de ingresos del municipio, que se aprueban cada año. Guadalajara publica su tabla y sus descuentos en el portal del ayuntamiento, y Monterrey hace lo mismo; en el área metropolitana de Monterrey conviene mirar el municipio concreto, porque San Pedro Garza García, Monterrey y San Nicolás no comparten ni tarifa ni catastro.

Una limitación honesta de nuestra parte: nuestro corte de anuncios cubre 16.004 inmuebles en la Ciudad de México y 253 en Guadalajara, todos ellos en operación de renta, y ninguno en Monterrey. No tenemos datos propios de precio para esas dos ciudades, así que en este artículo describimos mecánica fiscal y no publicamos comparaciones de importe que no podemos sostener.

Cómo calcular el tuyo en diez minutos

1. Consigue la cuenta predial del inmueble. Está en cualquier boleta anterior y el vendedor la tiene.
2. Consulta en el portal de la tesorería o finanzas correspondiente el valor catastral vigente y el importe del ejercicio en curso.
3. Divide el importe anual entre doce para tener el efecto mensual, que es como debes compararlo con la renta o la mensualidad del crédito.
4. Pregunta por los descuentos por pago anual anticipado y por los supuestos de reducción aplicables a tu caso; se solicitan, no se aplican solos.
5. Compara el valor catastral con el precio que vas a pagar. Una brecha grande es una señal de que el impuesto puede subir tras una actualización catastral.

El predial dentro del costo de ser propietario

El predial rara vez es el rubro grande. Lo grande suele ser la cuota de mantenimiento, y en México casi nadie la publica: de los 16.257 anuncios de nuestro corte, 1.411 mencionan el mantenimiento en la descripción y solo 11 declaran el importe; del predial hablan 62 y ninguno pone la cifra. Es decir, los dos costos recurrentes de ser propietario son justo los dos que no aparecen en el anuncio. El desglose completo está en el costo total mensual en CDMX, y la comparación de zonas con precios medidos, en Polanco, Roma Norte y Condesa.

Y si estás en la operación de compra, el impuesto que aparece una sola vez, al adquirir, es otro: el impuesto sobre adquisición de inmuebles. Cómo se calcula y qué más se paga al cerrar está en la guía de comprar departamento en CDMX.

Errores caros que se repiten

• Suponer que el predial se calcula sobre el precio de compra. Se calcula sobre el valor catastral, que es otra cosa.
• Comparar tasas entre ciudades sin comparar bases. Es la comparación que más veces lleva a una conclusión equivocada.
• No pedir las boletas de los dos ejercicios anteriores. Es el único modo de ver si el catastro se movió.
• Olvidar que un adeudo de predial sigue al inmueble. Exige constancia de no adeudo antes de firmar.
• Dar por hecho el descuento por pago anticipado. Tiene ventana de fechas y hay que pagar dentro de ella.

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Cómo verificamos esto

No reproducimos tarifas ni importes porque se aprueban cada ejercicio fiscal por entidad y municipio, y solo el portal oficial correspondiente tiene la vigente; en su lugar indicamos quién la fija y dónde consultarla. Los conteos de anuncios provienen de nuestro corte propio de 16.257 avisos mexicanos recolectados entre el 30 de abril y el 11 de mayo de 2026 en dos portales públicos. Este artículo es información general y no sustituye la asesoría de un contador o de la propia autoridad fiscal.