Acheter dans le neuf ou dans l'ancien : ce que montrent les données

Comparez au hasard quelques ventes récentes dans une commune et vous constaterez presque toujours la même chose : les logements neufs ressortent plus chers au mètre carré que les logements anciens du même secteur. La conclusion facile serait d'en déduire une prime au neuf. La conclusion prudente commence par vérifier que les deux chiffres mesurent la même chose, ce qui n'est pas le cas.

Deux marchés, un seul fichier

La base DVF enregistre indifféremment les ventes d'immeubles achevés et les ventes en l'état futur d'achèvement, avec un champ précisant la nature de la mutation. Elle ne fait aucun tri éditorial : le programme livré l'an dernier et l'immeuble haussmannien d'en face figurent côte à côte, avec la même structure de champs.

Or ces deux ventes n'obéissent ni au même régime fiscal, ni au même calendrier, ni à la même définition de ce qui est vendu. Les mélanger dans une médiane produit un chiffre qui ne décrit correctement aucun des deux marchés, et qui bougera d'une période à l'autre au gré des livraisons de programmes plutôt qu'au gré des prix. Notre traitement des mutations et les champs disponibles sont décrits dans DVF expliqué.

La TVA est comprise dans le prix enregistré

Une vente de logement neuf relève de la taxe sur la valeur ajoutée immobilière. Le prix négocié, affiché puis porté dans l'acte, est un prix toutes taxes comprises. La valeur foncière publiée pour cette mutation inclut donc la TVA, alors que la valeur foncière d'un logement ancien n'inclut rien de tel, puisque la fiscalité de cette vente prend la forme de droits de mutation payés en plus du prix.

C'est une différence de périmètre, pas une différence de valeur du bâti. Une part de l'écart apparent entre neuf et ancien s'explique par cette seule mécanique, et elle s'évapore dès qu'on ramène les deux prix à une base commune. Le fonctionnement des deux régimes est détaillé dans frais de notaire, comment le calcul fonctionne.

La VEFA décale la date et brouille la surface

Dans une vente en l'état futur d'achèvement, l'acquéreur signe pour un logement qui n'existe pas encore et paie au fur et à mesure de l'avancement du chantier. La date enregistrée est celle de l'acte de vente, souvent un à deux ans avant la livraison. Une mutation datée de 2024 peut donc correspondre à un appartement occupé pour la première fois en 2026, ce qui décale la comparaison avec le marché de l'ancien au même moment.

La surface pose un problème voisin. Au moment de l'acte, le bien est décrit par les plans, et la documentation cadastrale n'a pas encore enregistré le bâti achevé. Les surfaces associées à ces mutations sont donc parfois absentes ou provisoires, ce qui rend le prix au mètre carré inutilisable pour une partie des lignes. Les règles applicables à ce type de vente sont exposées sur la fiche acte de vente d'un logement en l'état futur d'achèvement.

Un troisième décalage tient à la nature du produit vendu. Le prix d'un logement neuf intègre régulièrement une place de stationnement, une cave et des parties communes récentes, parfois vendues comme un ensemble indissociable. Le prix d'un appartement ancien de surface équivalente, dans le même quartier, ne recouvre pas nécessairement la même chose, et l'écart au mètre carré s'en trouve mécaniquement gonflé.

Des frais d'acquisition réduits, pas un cadeau

L'argument commercial des frais de notaire réduits dans le neuf décrit un fait réel : la taxe de publicité foncière y est bien inférieure aux droits de mutation du marché ancien. Mais la TVA se trouve déjà dans le prix, donc l'économie n'est pas là où l'acheteur croit la voir. Le bon réflexe consiste à raisonner sur le coût total de l'opération, prix plus frais, et à le comparer à celui d'un achat équivalent dans l'ancien.

À ce coût total s'ajoutent des éléments que les données ne portent pas : garantie décennale et garantie de parfait achèvement d'un côté, travaux de remise à niveau et rénovation énergétique de l'autre. Un acheteur qui compare uniquement des prix au mètre carré ignore la moitié de l'arbitrage.

La comparaison honnête se fait donc coût complet contre coût complet, sur un horizon annoncé. Un acheteur qui compte revendre dans cinq ans et un acheteur qui s'installe pour vingt ans ne devraient pas arbitrer de la même façon, puisque la décote de première revente pèse lourd dans le premier cas et devient marginale dans le second.

Comparer proprement les deux marchés

1. Séparez les deux populations. Filtrez les mutations selon leur nature et ne calculez jamais une médiane commune.
2. Écartez les lignes sans surface exploitable, fréquentes dans les ventes en l'état futur d'achèvement.
3. Ramenez le neuf à une base hors taxe, ou l'ancien à une base toutes taxes comprises, en le disant explicitement.
4. Ajoutez à chaque scénario les frais d'acquisition estimés, calculés avec le simulateur officiel plutôt qu'avec un pourcentage mémorisé.
5. Intégrez enfin les travaux prévisibles dans l'ancien, chiffrés par un artisan, avant de conclure quoi que ce soit.

Ce protocole demande une heure et évite l'erreur la plus coûteuse de l'arbitrage entre neuf et ancien, qui consiste à comparer un prix complet à un prix partiel. Les mutations agrégées par secteur qui servent de point de départ sont sur nos pages de prix immobiliers, et pour une grande ville sur les prix immobiliers à Paris.

Ce que les données ne diront jamais

Aucun fichier public ne vous dira si le promoteur tient ses délais, si l'isolation acoustique du programme est correcte, ni si la copropriété ancienne d'en face vote ses travaux ou les repousse depuis dix ans. Les données cadrent le prix, elles ne remplacent ni une visite, ni la lecture des procès-verbaux, ni les questions posées aux occupants actuels.

Elles ne disent rien non plus de la revente. Un logement neuf devient un logement ancien à la première mutation, et la question de savoir comment il se comportera alors face au parc existant du quartier ne se lit dans aucun tableau : elle dépend de la qualité de construction, de l'entretien de la copropriété et de l'évolution du secteur. Cinq ans de recul, la profondeur maximale du fichier, ne suffisent pas à trancher ce point.

Sources : la base DVF est publiée par la DGFiP sur data.gouv.fr sous Licence Ouverte 2.0. Le régime de la vente en l'état futur d'achèvement est décrit sur service-public.fr, et le calcul des frais d'acquisition sur sa fiche dédiée. Cet article ne constitue pas un conseil fiscal.