DVF expliqué : couverture, millésimes et limites du fichier

DVF est le jeu de données ouvert le plus utile du marché immobilier français, et le plus souvent mal interprété. Il recense les mutations à titre onéreux enregistrées par les services de la publicité foncière, avec le prix, la date, l'adresse, la parcelle, la surface et le nombre de pièces. Il est gratuit, il descend à la parcelle, et trois de ses caractéristiques prennent les lecteurs pressés à contre-pied.

Ces trois caractéristiques sont la fréquence de publication, la profondeur temporelle et la couverture géographique. Aucune n'est un défaut : ce sont des choix de conception assumés par l'administration. Mais lire une statistique DVF sans les connaître produit des conclusions fausses avec une belle assurance.

Ce que DVF est, en un paragraphe

Quand un bien change de mains contre un prix, l'acte notarié est enregistré et publié au fichier immobilier. La Direction générale des finances publiques en extrait la valeur déclarée et les caractéristiques du bien issues de la documentation cadastrale, puis diffuse le tout en open data. DVF est donc un sous-produit d'un traitement fiscal, pas une enquête de marché : personne n'a choisi un échantillon, personne n'a corrigé quoi que ce soit pour tenir compte de la qualité des logements.

Cette origine explique la précision du fichier sur ce qu'il enregistre et son silence total sur le reste. Le prix est celui de l'acte, pas une estimation. En contrepartie, tout ce qui ne sert pas à l'enregistrement de la mutation est absent : état du bien, étage réel, exposition, travaux votés, performance énergétique.

Le rythme : deux publications par an

La DGFiP publie DVF deux fois par an, en avril et en octobre. Entre ces deux dates, le fichier ne bouge pas. Une vente signée en mai attendra la publication d'octobre au mieux, et souvent celle d'avril suivant, le temps que l'enregistrement remonte dans les extractions. Le décalage entre la signature et la disponibilité publique se compte donc en mois, parfois en année.

La conséquence pratique la plus fréquente : les derniers mois de chaque millésime paraissent anormalement calmes. Ce creux ne décrit pas un marché à l'arrêt, il décrit un fichier incomplet sur sa bordure. Toute courbe qui se termine par une chute brutale doit être suspectée avant d'être commentée, un réflexe développé dans lire les tendances de prix sans se tromper.

La fenêtre glissante de cinq ans

Chaque publication couvre les cinq dernières années. Ce n'est pas un cumul : c'est une fenêtre qui avance. Les millésimes anciens sortent du fichier à mesure que les nouveaux entrent, donc une vente de 2017 consultable en 2021 ne l'est plus dans une publication de 2026. DVF ne constitue pas un historique du marché français depuis les années 1990, contrairement à ce que laissent croire beaucoup de comparaisons avec les registres britannique ou néerlandais.

Pour un acheteur, cette fenêtre est largement suffisante : cinq ans de ventes dans une même rue donnent un échantillon utilisable. Pour une analyse longue, elle impose d'archiver chaque millésime au moment de sa parution, faute de quoi l'historique est perdu pour de bon. C'est ce que nous faisons, et c'est aussi la raison pour laquelle deux services peuvent afficher des séries de longueurs différentes à partir de la même source.

Les champs, groupe par groupe

La présence de la surface réelle bâtie est la grande force de DVF face à d'autres registres européens, où le prix arrive sans dénominateur. Le prix au mètre carré est donc calculable directement, à une condition : que la mutation ne porte que sur un seul local. Le sujet mérite sa propre lecture, dans la précision parcelle des données DVF.

Ce que le fichier ne dit pas

• Aucun nom. Ni acheteur, ni vendeur, ni notaire. Le fichier décrit des biens et des prix, pas des personnes.
• Aucune qualité. Pas d'état général, pas de photo, pas d'étage réel, pas de diagnostic énergétique, pas de charges de copropriété.
• Aucune mutation à titre gratuit. Donations, successions et partages sont hors champ, faute de prix de marché déclaré.
• Aucune vente de parts sociales. Une cession de SCI qui transfère en pratique un immeuble ne produit pas de ligne exploitable.
• Aucune indication sur les honoraires d'agence, dont le traitement varie selon qu'ils sont à la charge du vendeur ou de l'acquéreur.

Ces absences sont utiles. Un fichier qui mélangerait les donations familiales et les ventes de marché serait inexploitable pour estimer un bien, puisque l'appartement transmis pour un euro symbolique voisinerait avec l'appartement identique vendu trois cent mille euros. La contrepartie est que le nombre de mutations enregistrées dans une rue reste toujours inférieur au nombre de portes qui ont changé de mains.

Les territoires qui restent en dehors

DVF couvre la France métropolitaine et les départements et régions d'outre-mer, à trois exceptions près : le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, qui relèvent du livre foncier, et Mayotte, qui dispose de son propre dispositif. Ces territoires ne sont pas oubliés par négligence : leur régime de publicité foncière n'alimente tout simplement pas le traitement dont DVF est extraite.

Nous préférons afficher un vide plutôt qu'une extrapolation pour ces quatre zones. L'histoire du droit local et les solutions de repli sont détaillées dans Alsace-Moselle et Mayotte, les absentes de DVF.

Licence, conditions et attribution

Le jeu de données Demandes de valeurs foncières est diffusé sous Licence Ouverte / Open Licence 2.0, avec une variante géolocalisée, les Demandes de valeurs foncières géolocalisées, enrichie des coordonnées de parcelle. La réutilisation commerciale est autorisée moyennant citation de la source : Source : Demandes de valeurs foncières, DGFiP, via data.gouv.fr.

Deux obligations encadrent cette réutilisation. Les articles R*112 A-1 à R*112 A-3 du livre des procédures fiscales interdisent toute réutilisation visant à réidentifier les personnes concernées et imposent d'empêcher l'indexation des données identifiantes par les moteurs de recherche. Le cadre général de la publication vient du décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018.

Pour la pratique plutôt que la théorie, la marche à suivre pas à pas est dans consulter le prix de vente réel, et les mêmes mutations agrégées par secteur se trouvent sur nos pages de prix immobiliers.