Pourquoi l'Alsace-Moselle et Mayotte manquent dans DVF

Si vous cherchez le prix d'une vente à Strasbourg, à Mulhouse, à Metz ou à Mamoudzou dans les données de valeurs foncières, vous ne trouverez rien. Le bien n'a pas été oublié et le fichier ne connaît pas de panne : ces territoires relèvent d'un régime de publicité foncière différent, qui n'alimente pas le traitement dont DVF est extraite.

Nous préférons afficher un vide plutôt qu'une estimation habillée en donnée. Voici pourquoi cette frontière existe, ce qu'elle recouvre, et ce qui reste faisable de part et d'autre.

La réponse courte

Tout tient dans ce tableau. La suite explique d'où vient cette exception et ce que vous pouvez faire à la place. Pour le reste du territoire, la marche à suivre habituelle est décrite dans consulter le prix de vente réel.

Le livre foncier, un héritage du droit local

Entre 1871 et 1918, l'Alsace et la Moselle relèvent de l'administration allemande, qui y installe un système d'enregistrement des droits réels inspiré du modèle germanique : le livre foncier. Au retour de ces territoires à la France, le législateur choisit de conserver plusieurs pans du droit local plutôt que d'imposer une transition brutale. Le livre foncier fait partie de ce qui a été maintenu, et il n'a jamais été aligné depuis.

La différence n'est pas seulement administrative. Dans le régime de droit commun, la publicité foncière est un service de l'administration fiscale qui enregistre les actes. Dans le régime du livre foncier, l'inscription relève de l'ordre judiciaire, sous le contrôle d'un juge, et elle produit des effets juridiques plus forts : elle vaut, dans une large mesure, présomption de propriété.

Ce que ce régime change concrètement

Pour un propriétaire local, le livre foncier est plutôt un avantage : la sécurité juridique des inscriptions y est réputée supérieure et l'information sur les droits grevant un immeuble y est particulièrement complète. Pour l'open data, c'est une impasse, puisque le fichier ouvert par la DGFiP est construit à partir du traitement fiscal de la publicité foncière de droit commun, auquel ces trois départements échappent par construction.

La conséquence dépasse notre service. L'application administrative de recherche de transactions, présentée sur impots.gouv.fr, exclut elle aussi le Haut-Rhin, le Bas-Rhin, la Moselle et Mayotte. Aucun opérateur privé ne peut donc afficher pour ces territoires une donnée officielle de prix qu'il aurait obtenue par une autre voie ouverte.

Une précision utile pour éviter un malentendu répandu : cette exception ne concerne que la publicité foncière, pas le cadastre. Le plan cadastral de ces trois départements est bien tenu et bien ouvert, et vous pouvez parfaitement consulter la parcelle, sa surface et son bâti. Ce qui manque, c'est le prix payé, parce qu'il transite par une chaîne d'enregistrement qui n'est pas celle de la DGFiP.

Autrement dit, la carte existe et les valeurs manquent. Un acheteur alsacien peut donc travailler la localisation, la constructibilité et la configuration de son terrain avec les mêmes outils que le reste du pays, et doit reconstituer autrement la partie financière de son analyse.

Mayotte, une autre histoire

Le cas mahorais n'a rien à voir avec 1871. Devenu département en 2011, Mayotte achève encore la mise en place de plusieurs outils fonciers, dans un contexte où une large part du foncier relève de titres coutumiers ou d'occupations non régularisées. La publicité foncière de droit commun n'y produit donc pas le même flux de données exploitables, et le territoire reste hors du fichier.

Extrapoler des prix mahorais à partir de La Réunion serait techniquement possible et intellectuellement malhonnête : les marchés n'ont ni la même structure de l'offre, ni le même niveau de revenus, ni les mêmes contraintes de construction. Nous ne le faisons pas.

Il vaut mieux le dire clairement : l'absence de données ne signifie pas que le marché local est opaque, elle signifie qu'il faut passer par des personnes plutôt que par un fichier. Un notaire strasbourgeois connaît le niveau des prix de son secteur aussi bien qu'un tableur, et il le connaît plus tôt, puisqu'il voit les actes avant tout le monde. La contrainte est réelle, elle n'est pas insurmontable.

Ce que vous pouvez faire malgré tout

• Consulter le livre foncier. La consultation est organisée par le service compétent et suppose généralement de justifier de sa demande, à la différence d'un fichier ouvert. Un notaire ou un avocat local y accède couramment.
• Passer par un notaire. Les notaires disposent de leurs propres bases de références de prix, alimentées par les actes qu'ils reçoivent, et couvrant les départements du droit local.
• Demander des références écrites à plusieurs agences, puis comparer leurs listes : ce qui se recoupe entre trois professionnels concurrents vaut mieux que la parole d'un seul.
• Utiliser les statistiques publiées par les observatoires locaux et les chambres de notaires, qui donnent des ordres de grandeur par commune et par type de bien.
• Faire réaliser une expertise pour les enjeux importants, succession, divorce ou litige, plutôt que de bâtir un raisonnement sur des annonces.

Aucune de ces solutions ne reproduit ce que donne un fichier ouvert : la possibilité de vérifier soi-même, gratuitement et sans intermédiaire. Elles demandent plus de temps, elles coûtent parfois de l'argent, et elles reposent sur la bonne foi de celui qui vous communique ses références. C'est le prix d'une exception juridique vieille de plus d'un siècle, et il n'existe pas de raccourci honnête pour le contourner.

Couvririons-nous ces territoires si nous le pouvions

Oui, à une condition : une source à l'échelle de l'adresse, publiée à un rythme prévisible et réutilisable juridiquement. C'est exactement ce qui rend possible le reste de la France, et son absence ici ne se contourne pas par une astuce technique. Reconstituer des prix à partir d'annonces produirait un jeu de données qui aurait l'air national et serait discrètement faux, ce qui est la pire des deux options.

Notre position reste donc un trou assumé plutôt qu'une estimation déguisée. Si le régime de diffusion évolue, nous construirons dessus et nous le dirons. En attendant, nos pages de prix immobiliers couvrent le reste du territoire, avec le détail du fichier dans DVF expliqué.

Sources : la fiche du jeu de données Demandes de valeurs foncières précise le périmètre couvert, et le décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018 encadre la publication. Les règles de droit local évoluent : vérifiez les modalités de consultation auprès du service compétent avant toute démarche.