Consulter le prix de vente réel d'un bien : mode d'emploi DVF

Depuis 2019, le prix payé pour un logement en France ne relève plus du secret. À chaque vente signée devant notaire, la valeur déclarée, la date, l'adresse et la parcelle cadastrale sont transmises à l'administration fiscale, puis republiées en accès libre. Le fichier s'appelle DVF, pour Demandes de valeurs foncières, et la consultation ne coûte rien.

Ce que la plupart des gens veulent en tirer est simple : le chiffre que les voisins ont réellement obtenu, pour juger le prix demandé au numéro d'à côté. DVF répond très bien à cette question. Elle répond mal à quelques autres, et savoir distinguer les deux fait toute la différence entre une recherche utile et une certitude fausse.

D'où vient le chiffre publié

La valeur inscrite dans DVF n'est ni une estimation, ni un avis d'agence, ni le résultat d'un algorithme. C'est le prix porté dans l'acte de mutation à titre onéreux, enregistré par le service de la publicité foncière, puis rapproché de la documentation cadastrale. La Direction générale des finances publiques en extrait les informations réutilisables et les diffuse sur data.gouv.fr, en application du décret du 28 décembre 2018 pris pour l'article L112 A du livre des procédures fiscales.

Deux propriétés du fichier expliquent presque toutes les surprises. D'abord la fréquence : DVF paraît deux fois par an, en avril et en octobre, et rien ne bouge entre deux publications. Ensuite la profondeur : chaque publication couvre une fenêtre glissante de cinq ans, donc les millésimes les plus anciens sortent du fichier au fur et à mesure que les nouveaux y entrent. Le détail est dans DVF expliqué.

Quatre façons de consulter une vente

1. La voie officielle. La fiche Consulter les dernières transactions immobilières renvoie vers l'application de la DGFiP, accessible depuis votre espace particulier. Elle traite une adresse à la fois, et elle fait autorité.
2. La voie cartographique. L'explorateur DVF publié par Etalab affiche les mutations sur le plan cadastral, parcelle par parcelle, sans compte ni formulaire. C'est le meilleur point de départ pour comprendre un quartier avant de comprendre un bien précis.
3. La voie brute. Le jeu de données Demandes de valeurs foncières sur data.gouv.fr publie les fichiers complets, département par département et millésime par millésime. Excellent pour une analyse sérieuse, pénible si vous ne cherchez qu'une adresse.
4. La voie agrégée. Nos pages de prix immobiliers regroupent les mêmes mutations par commune et par secteur, avec la médiane, la médiane au mètre carré et le nombre de ventes, pour qu'une rue se lise comme une tendance plutôt que comme une liste de lignes.

Ces quatre sources lisent le même fichier, elles ne peuvent donc pas se contredire sur un prix. Elles peuvent en revanche diverger sur la fraîcheur, parce que chacune se reconstruit à son rythme après une publication, et sur l'orthographe d'une adresse, parce que celle qui figure dans la mutation est celle de l'acte, pas celle de la boîte aux lettres. Une voie écrite « avenue du Général de Gaulle » dans un millésime peut apparaître « av Gal de Gaulle » dans le suivant.

Ce que contient une ligne

Lisez maintenant ce tableau pour ce qui n'y figure pas. Aucun nom d'acheteur ni de vendeur, aucun état du bien, aucune photo, aucune mention de l'étage réel, de la vue, du bruit ou des travaux votés en assemblée générale, aucun diagnostic de performance énergétique. Le prix est là, le contexte ne l'est pas.

C'est pour cette raison qu'une ligne isolée ne suffit jamais à estimer un bien. La surface, elle, est présente, ce qui rend le prix au mètre carré calculable directement, contrairement à d'autres registres européens. Encore faut-il que la mutation ne porte que sur un seul lot : la méthode complète est décrite dans estimer un appartement par les ventes comparables.

Pourquoi la vente que vous cherchez manque

• Elle est trop récente. Entre la signature et la publication du millésime suivant, il se passe souvent plus de six mois, et davantage encore si la vente tombe juste après une publication.
• Le bien se trouve en Alsace-Moselle ou à Mayotte. Ces territoires relèvent d'un autre régime de publicité foncière et n'alimentent pas le fichier : voir Alsace-Moselle et Mayotte, les absentes de DVF.
• La mutation n'est pas une vente à titre onéreux. Donations, successions et partages ne figurent pas dans le fichier, puisque aucun prix de marché n'y est déclaré.
• L'adresse de la parcelle a changé depuis, ce qui arrive souvent pour les programmes neufs baptisés d'un nom de voie encore inexistant au moment de l'acte.
• Le millésime qui la contenait est sorti de la fenêtre de cinq ans. Une vente de 2017 n'est plus consultable dans une publication de 2026.

Aucune de ces absences ne signale une vente dissimulée. DVF est un sous-produit d'un registre fiscal, pas un observatoire du marché : ce qui a été enregistré comme mutation à titre onéreux y figure, le reste non. Cette distinction évite beaucoup de conclusions hâtives sur un quartier « où plus rien ne se vend ».

Lire un prix isolé sans se tromper

Une ligne, c'est une anecdote. Elle raconte ce qu'un acheteur a payé à un vendeur un jour donné, dans des conditions que vous ne voyez pas : un divorce, une succession pressée, une vente entre proches à prix arrangé, une passoire thermique vendue avec décote, ou trois offres concurrentes le même week-end. Construire une négociation sur ce seul chiffre revient à discuter du cas d'un inconnu.

Trois ou quatre ventes de biens comparables, dans la même rue et sur une même période, se comportent tout autrement. Les circonstances individuelles se dispersent, le milieu de la distribution se stabilise, et les valeurs extrêmes deviennent intéressantes plutôt que trompeuses, parce que vous pouvez généralement expliquer ce qui les rend atypiques. Dans une grande ville, le point de départ pratique reste la page de la commune, par exemple les prix immobiliers à Paris.

Licence, attribution et usages interdits

DVF est diffusée sous Licence Ouverte / Open Licence 2.0. La réutilisation, y compris commerciale, est autorisée à condition de citer la source. La formule que nous employons est la suivante : Source : Demandes de valeurs foncières, DGFiP, via data.gouv.fr.

Deux limites pèsent sur cette réutilisation, posées par les articles R*112 A-1 à R*112 A-3 du livre des procédures fiscales : la réutilisation ne doit pas viser à réidentifier les personnes concernées, et les données identifiantes ne doivent pas être indexées par les moteurs de recherche. C'est la raison pour laquelle nos pages de rue portent une balise noindex, ce que nous expliquons dans pourquoi nos pages de rue ne sont pas indexées.

Sources et suites : le jeu de données DVF sur data.gouv.fr publie les fichiers et le millésime en cours, le décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018 fixe le cadre de la publication, et nos pages de prix immobiliers présentent les mêmes mutations agrégées par secteur. Cet article décrit un usage général des données publiques et ne remplace ni un notaire ni un expert immobilier.