RCN geoportal: jak sprawdzić ceny transakcyjne krok po kroku

Cena w ogłoszeniu to propozycja. Cena w Rejestrze Cen Nieruchomości (RCN) to kwota z aktu notarialnego, którą potwierdziły obie strony. Od 13 lutego 2026 r. można ją sprawdzić bez opłaty, a główną drogą jest serwis geoportal.gov.pl, który prowadzi Główny Urząd Geodezji i Kartografii (GUGiK).

Ten przewodnik pokazuje, jak znaleźć wpis na mapie, jak pobrać całe zbiory i ile powiatów dane publikuje, z wyraźnym rozdzieleniem tego, co da się udokumentować, od tego, czego nie wiemy. Na końcu: jak nie wyciągnąć z jednej liczby zbyt wiele.

Skąd pochodzi cena w rejestrze

Sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Notariusz przesyła staroście wypis z aktu, a starosta wpisuje do RCN cenę, datę, oznaczenie nieruchomości i jej podstawowe cechy. Rejestr prowadzi starosta, więc każdy powiat ma własny zbiór.

Dane z powiatów integruje GUGiK i pokazuje w serwisie geoportal.gov.pl. Starostwo jest źródłem, GUGiK jest wygodnym wejściem. Gdy czegoś brakuje w geoportalu, brak może leżeć po stronie powiatu, a nie rynku.

Od kiedy dane są bezpłatne i co zmieniła ustawa

Podstawą jest ustawa z 26 września 2025 r. o zmianie ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, ogłoszona w Dzienniku Ustaw 12 listopada 2025 r. pod pozycją 1542 (tekst ustawy). Weszła w życie po trzech miesiącach od ogłoszenia, czyli 13 lutego 2026 r.

Ustawa robi dwie konkretne rzeczy: dopisuje rejestr cen nieruchomości do listy zbiorów, za których udostępnianie nie pobiera się opłaty (art. 40a ust. 2), i uchyla tabelę nr 12 załącznika, w której były stawki. Wnioski o dane złożone i nierozpatrzone przed 13 lutego 2026 r. rozpatrywano jeszcze według dawnych przepisów. GUGiK pisze wprost, że dane z RCN są udostępniane nieodpłatnie. Skutki zmiany dla rynku opisujemy w tekście dlaczego dane RCN są darmowe.

RCN na geoportal.gov.pl krok po kroku

Poniższe kroki opierają się na opisie GUGiK z lutego i marca 2026 r. Nazwy modułów i warstw podajemy tak, jak w komunikatach. Wygląd serwisu może się zmieniać.

1. Wejdź na geoportal.gov.pl i otwórz moduł „Rejestr Cen Nieruchomości”. Dane RCN są też w modułach „Geoportal krajowy” oraz „Geodezja i Kartografia”. W module RCN warstwa cen jest włączona od razu po otwarciu.
2. Zbliż się na mapie do wybranej lokalizacji.
3. Upewnij się, że skala mapy to 1:5000 lub większa. Obiekty transakcji widać dopiero w takiej skali, więc z widoku całego miasta nie zobaczysz pojedynczych wpisów.
4. Sprawdź, czy powiat dostarcza dane. GUGiK pisze, że dane są tam, gdzie powiat udostępnia je z poprawną geometrią, a takie powiaty zaznacza kolorem zielonym.
5. Kliknij wybrane miejsce na mapie. GUGiK pisze, że zobaczysz ceny sprzedaży działek, budynków i lokali oraz szczegóły transakcji, na przykład rodzaj rynku.
6. Przyciskiem „Identyfikacja” odczytasz opisowe atrybuty obiektu transakcji. Zapisz cenę brutto, datę, rodzaj transakcji, rodzaj rynku i powierzchnię, a potem zbierz kilka wpisów z tej samej ulicy.

Co pokazuje wpis, a czego w nim nie ma

GUGiK wylicza atrybuty zwracane po kliknięciu obiektu (komunikat z 17 lutego 2026 r.). W skrócie wygląda to tak:

Lista atrybutów zawiera pola „strona sprzedająca” i „strona kupująca”. W plikach, które sami czytamy, zawierają one wyłącznie rodzaj strony (osoba fizyczna, osoba prawna, Skarb Państwa), bez nazwisk. Nie sprawdzisz więc, kto kupił mieszkanie piętro niżej. Nie ma też stanu lokalu, remontu, widoku ani wysokości czynszu.

Pole rodzaju transakcji odróżnia sprzedaż wolnorynkową od wykupu z bonifikatą, a pole rodzaju rynku mówi, czy transakcja dotyczy rynku pierwotnego, czy wtórnego. Sprzedaż udziału zobaczysz w polu „udział w prawie”. W krajowym pliku pole rodzaju transakcji jest puste w przybliżeniu w co trzecim wierszu, więc nie można na nim polegać jako na jedynym filtrze.

Pobieranie danych zbiorczo: pliki i usługi

Jeśli potrzebujesz więcej niż kilku wpisów, pobierz dane zbiorczo. Są dwie drogi:

1. Kompozycja „Dane do pobrania” na geoportal.gov.pl. W grupie „Dane powiatowe” jest usługa „Transakcje”, która pozwala pobrać dane dla kraju, województwa lub powiatu. Formaty to GeoParquet (kraj i województwa) oraz GeoPackage (województwa i powiaty). Według komunikatu z 5 marca 2026 r. dla kilkunastu powiatów serwis linkuje też do plików GML, które starosta wystawił na portalu dane.gov.pl.
2. Usługi WMS i WFS pod adresem mapy.geoportal.gov.pl/wss/service/rcn, które można podłączyć do programu GIS. W lutym i marcu 2026 r. GUGiK opisywał je jako rozwiązanie tymczasowe.

Pliki krajowe, do których prowadzi kompozycja „Dane do pobrania”, leżą w portalu danych otwartych (opendata.geoportal.gov.pl). To nasz pomiar z 21 sierpnia 2026 r., odczytany z indeksu tej kompozycji, a nie opis oficjalny: były to trzy pliki GeoParquet, lokale (255 521 143 bajtów), budynki (633 811 735 bajtów) i działki (1 190 451 328 bajtów), z adnotacją „Data ostatniej aktualizacji: 2026-08-16”. To jedna migawka nadpisywana w miejscu, bez historii, więc do porównań w czasie zapisuj własną kopię z datą.

Przy analizie plików zbiorczych sprawdziły się u nas cztery zasady:

• Czytaj tabele lokali i budynków, nie działek. Cena działki to cena ziemi, a zabudowana nieruchomość jest już w tabeli budynków.
• Z lokali zostaw tylko funkcję „mieszkalna”. W naszym pomiarze garaże w Warszawie to 88 684 z 491 190 wierszy lokali (18 proc.), a sprzedają się za ułamek ceny mieszkania za metr.
• Nie licz sprzedaży mieszkania dwa razy. Tabela budynków zawiera kopię każdej sprzedaży lokalu (w Warszawie 491 190 z 529 125 wierszy). Zostaw tylko sprzedaże domów, czyli nieruchomości gruntowe zabudowane i budynkowe.
• Cena w pliku jest brutto, a adres to miejscowość, ulica i numer, bez kodu pocztowego i bez dzielnicy. Cenę za metr licz jako cenę podzieloną przez powierzchnię użytkową. Gdy powierzchni brakuje albo jest nierealna, zostaw wiersz w liczbie transakcji, ale nie licz z niego ceny za metr.

Ile powiatów publikuje dane i co o nich wiemy

Aktualnego, oficjalnego wykazu wszystkich 380 powiatów, który dałoby się tu rzetelnie przepisać, nie znaleźliśmy, więc go nie podajemy. GUGiK prowadzi ewidencję zbiorów i usług danych przestrzennych, do której starostowie zgłaszają zbiory RCN. Poniżej tylko to, co da się udokumentować: oficjalne liczby GUGiK i nasze własne pomiary w krajowym zbiorze.

Wiersze z 5 listopada 2025 r. i z 19 lutego 2026 r. pochodzą z komunikatów GUGiK o podpisaniu ustawy i o filmie instruktażowym. Komunikat z 17 lutego mówi o około 320 powiatach, a z 5 marca o 362 powiatach do pobrania i 352 do przeglądania. To różne definicje, więc nie układają się w trend. Późniejszej oficjalnej liczby nie znaleźliśmy, a po terminie 30 września 2026 r. (zob. komunikat o zmianach w udostępnianiu danych) liczby mogły się zmienić.

Poznań dane publikuje. Według komunikatu GEOPOZ z 14 sierpnia 2026 r. są dostępne bezpłatnie jako pliki GML w Biuletynie Informacji Publicznej GEOPOZ, w geoportal.gov.pl i przez usługi WMS i WFS. Poznań jest też w krajowym pliku GeoParquet, ale w wierszach lokali, które czytamy, pole adresu jest puste, więc nie mamy ulicy, pod którą można by je przypisać. Nie sprawdzaliśmy zawartości plików GML z BIP GEOPOZ i nie wiemy, czy adresy są tam wypełnione.

Dlaczego akurat tej transakcji nie widać

• Jest za świeża. Wypis z aktu musi dotrzeć do starostwa, a stamtąd do zbioru krajowego, więc ostatnie miesiące są zawsze niepełne.
• Powiat nie przekazuje danych albo przekazuje je bez geometrii. Wtedy nie ma go na mapie geoportalu, choć rejestr istnieje w starostwie.
• Skala mapy jest za mała. Obiekty transakcji widać dopiero w skali 1:5000 i większej.
• To nie była zwykła sprzedaż. Darowizna czy dział spadku nie mają ceny rynkowej, a wykup z bonifikatą lub sprzedaż udziału dają kwotę, której nie da się porównać z ceną całego mieszkania.
• Adres zapisano inaczej. Nowe inwestycje bywają wpisane pod nazwą ulicy, która w dniu aktu jeszcze formalnie nie istniała.

Pełny katalog ograniczeń rejestru zebraliśmy w tekście czego nie ma w rejestrze cen.

Od jednej ceny do mediany

Pojedynczy wiersz to anegdota: nie wiesz, czy to sprzedaż w rodzinie, po zalaniu czy po licytacji. Trzy lub cztery porównywalne transakcje z tej samej ulicy i półrocza pokazują już przedział. Dlatego nasze ceny transakcyjne podają medianę ceny za metr kwadratowy dla miast, osiedli i ulic razem z liczbą transakcji, z której ją policzono, na przykład dla Warszawy i Wrocławia. Mediana z trzech aktów to wskazówka, mediana z pięćdziesięciu to argument.

Ten tekst opisuje korzystanie z danych publicznych. Nie zastępuje opinii rzeczoznawcy majątkowego, notariusza ani doradcy podatkowego.