Czego nie ma w rejestrze cen nieruchomości

Rejestr Cen Nieruchomości jest najlepszym źródłem informacji o cenach mieszkań w Polsce i jednocześnie źródłem, które łatwo przecenić. Zawiera kwoty z aktów notarialnych, więc opisuje fakty, a nie oczekiwania. Fakty te są jednak wąskie, spóźnione i miejscami dziurawe.

Ten tekst jest listą braków, spisaną bez owijania. Korzystamy z tych danych codziennie i uważamy, że są bardzo dobre, ale użytkownik, który nie zna ich granic, wyciągnie z nich wnioski, których nie udźwigną.

Nie ma danych stron transakcji

Rejestr nie udostępnia imion, nazwisk ani adresów kupujących i sprzedających. Nie sprawdzisz w nim, kto kupił mieszkanie w twojej klatce ani od kogo. Nie jest to techniczne niedopatrzenie, tylko konstrukcja przepisu: udostępniane są informacje o nieruchomościach i cenach, a nie o osobach.

Skutek jest podwójny. Z jednej strony nie da się przez rejestr ustalić majątku sąsiada, i dobrze. Z drugiej nie da się rozpoznać transakcji między osobami bliskimi, a te potrafią odbiegać od cen rynkowych. Widzisz kwotę i nie widzisz relacji, która ją tłumaczy.

Ta luka jest ceną za prywatność i jest to cena warta zapłacenia. Rejestr, który ujawniałby nazwiska, zamieniłby się w narzędzie do prześwietlania ludzi, a jego funkcja rynkowa niewiele by na tym zyskała. Braku relacji między stronami nie da się zresztą odtworzyć żadną analizą, więc pozostaje jedna obrona: nie opierać wniosku na pojedynczym wierszu.

My również nie budujemy stron dla pojedynczych transakcji z danymi identyfikującymi. Zestawienia w cenach transakcyjnych pokazują mediany dla ulic i dzielnic, a nie profile konkretnych nieruchomości ani ich właścicieli.

Nie ma pełnego pokrycia kraju

Rejestry prowadzą starostwa powiatowe, każdy osobno, a do zbioru krajowego dane docierają tylko z części powiatów: według GUGiK z około 320 w połowie lutego 2026 roku i z 362 (do pobrania) 5 marca 2026 roku. O tym, który powiat zasila zbiór, decyduje stan cyfryzacji poszczególnych ośrodków dokumentacji geodezyjnej, a nie jedna decyzja zapadająca centralnie.

Dla czytelnika oznacza to regułę, którą trzeba zapamiętać raz na zawsze: pusta okolica na mapie nie dowodzi, że nikt tam nic nie kupił. Może oznaczać powiat, który jeszcze nie zasila zbioru krajowego. Wolimy pokazać puste miejsce niż liczbę doszacowaną z sąsiedniego powiatu, bo pierwsze da się zweryfikować, a drugie tylko wygląda na wiedzę.

Jeżeli twojego powiatu nie ma w danych krajowych, rejestr pierwotny nadal działa i prowadzi go miejscowe starostwo. Bezpłatny dostęp obowiązuje od 13 lutego 2026 roku niezależnie od tego, którą drogą korzystasz z danych; historię tej zmiany opisujemy w tekście o tym, dlaczego dane RCN są darmowe.

Nie ma bieżącego kwartału

Między podpisaniem aktu a pojawieniem się wiersza w zbiorze krajowym mija czas: notariusz przesyła wypis staroście, starostwo wprowadza dane, powiat przekazuje zbiór dalej. Każdy z tych kroków ma własne tempo, a suma opóźnień sprawia, że ostatnie miesiące są zawsze niekompletne.

Najczęstszym objawem jest opadająca końcówka wykresu, którą łatwo wziąć za załamanie rynku. Test jest prosty: sprawdź liczbę transakcji w ostatnich punktach. Jeżeli spada razem z ceną, patrzysz na braki w danych. Szerzej piszemy o tym w tekście o czytaniu trendów cen.

Nie ma kontekstu ceny

Ostatni wiersz tabeli jest najważniejszy i najczęściej pomijany. Kwota z aktu to wynik konkretnej sytuacji, a rejestr nie zapisuje sytuacji. Rozwód, pilny spadek, sprzedaż w rodzinie po cenie umownej, mieszkanie z wadą ujawnioną w trakcie transakcji albo trzech kupujących licytujących się w jeden weekend dają wiersze wyglądające identycznie.

Dlatego pojedyncza transakcja nie jest dowodem na poziom cen. Kilka transakcji porównywalnych rozprasza indywidualne okoliczności i dopiero wtedy środek rozkładu zaczyna coś znaczyć. Metodę opisujemy w tekście o wycenie metodą porównawczą.

Nie ma transakcji bez ceny rynkowej

• Darowizny i dziedziczenie. Mieszkanie zmienia właściciela, ale cena rynkowa nie powstaje, więc nie ma czego zapisać.
• Dział spadku i zniesienie współwłasności. Rozliczenia między współwłaścicielami nie opisują wartości rynkowej lokalu.
• Sprzedaż udziałów w spółce. Zmiana właściciela spółki będącej właścicielem nieruchomości nie tworzy wiersza w rejestrze cen.
• Wykupy z bonifikatą. Kwota jest prawdziwa, lecz wynika z uprawnienia, a nie z gry popytu i podaży.
• Sprzedaż udziału w nieruchomości. Prawdziwa kwota za część praw, nieporównywalna wprost z pełnym mieszkaniem.

Trzy ostatnie pozycje bywają w rejestrze widoczne dzięki polu opisującemu rodzaj czynności, o ile ktoś je sprawdzi. Dwie pierwsze nie występują tam w ogóle. Wniosek praktyczny: liczba transakcji na twojej ulicy jest zawsze mniejsza niż liczba mieszkań, które faktycznie zmieniły właściciela.

To akurat jest zaletą, a nie wadą. Rejestr mieszający darowizny rodzinne ze sprzedażą rynkową byłby bezużyteczny do wyceny, bo mieszkanie przekazane bliskiej osobie sąsiadowałoby w zestawieniu z identycznym mieszkaniem sprzedanym za pełną kwotę. Wąski zakres jest tu warunkiem sensowności danych, a nie ich ograniczeniem.

Co z tego wynika

Żadne z powyższych ograniczeń nie odbiera rejestrowi wartości. Odbiera mu wyłącznie status wyroczni. Ceny transakcyjne pozostają jedynym dostępnym publicznie zapisem tego, na czym rzeczywiście stanęło, i są nieporównywalnie lepszą podstawą niż ceny ofertowe, o czym piszemy w tekście o cenie ofertowej i transakcyjnej.

Praktyczne wskazówki, jak dojść do danych i jak je filtrować, zebraliśmy w tekście jak sprawdzić cenę transakcyjną mieszkania. Źródło: rejestry cen prowadzone przez starostwa powiatowe, zbiór krajowy udostępniany przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii w serwisie geoportal.gov.pl. Artykuł opisuje ograniczenia danych publicznych i nie stanowi wyceny ani porady prawnej.