Jak czytać trendy cen mieszkań, nie dając się zmylić

Wykres ceny za metr kwadratowy jest jednym z najbardziej przekonujących obrazków w internecie i jednym z najłatwiejszych do niezamierzonego sfałszowania. Nie trzeba do tego złej woli. Wystarczy narysować dane dokładnie takimi, jakie są, i nie powiedzieć, skąd pochodzą.

Poniżej opisujemy cztery mechanizmy, które regularnie tworzą trend tam, gdzie go nie ma, albo ukrywają ten, który jest. Wszystkie wynikają ze sposobu, w jaki rejestry cen zbierają dane, więc dotyczą każdego serwisu korzystającego z tego samego źródła, nas w tym.

Skąd biorą się te wykresy

Każdy punkt na wykresie cen transakcyjnych to podsumowanie zbioru aktów notarialnych z jednego miesiąca albo kwartału, przeliczonych na cenę za metr kwadratowy. Dane pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości, zasilanego wypisami przesyłanymi przez notariuszy do starostw, a zbiór krajowy udostępnia GUGiK na geoportal.gov.pl.

Ta droga ma dwie cechy, z których wynikają wszystkie dalsze kłopoty. Po pierwsze, dane docierają z opóźnieniem i nierównomiernie. Po drugie, każdy punkt opisuje inny zestaw mieszkań, bo w każdym miesiącu sprzedaje się coś innego. Wykres wygląda jak pomiar tej samej rzeczy w czasie, a jest serią pomiarów różnych rzeczy.

Pułapka pierwsza: niekompletny ogon

Ostatnie miesiące każdego zestawienia są zawsze niepełne. Wypis z aktu idzie do starostwa, starostwo wprowadza dane, powiat przekazuje zbiór dalej, a każdy z tych kroków zabiera czas. Efektem jest opadająca końcówka wykresu, którą łatwo wziąć za załamanie rynku.

Rozpoznanie jest proste: sprawdź liczbę transakcji w ostatnich punktach. Jeżeli spada razem z ceną, patrzysz najpewniej na braki w danych, a nie na zmianę cen. Ten sam punkt po dwóch aktualizacjach zwykle wraca w okolice poprzedniego poziomu, co bywa mylące dla kogoś, kto zapamiętał pierwszą wersję wykresu.

Opóźnienie nie jest przy tym równe w całym kraju. Jeden powiat wprowadza dane na bieżąco, inny nadrabia zaległości partiami, więc ogon wykresu bywa krótszy w jednym mieście i dłuższy w sąsiednim. Porównywanie dwóch miast po ostatnim kwartale mierzy wtedy sprawność dwóch wydziałów geodezji, a nie różnicę cen mieszkań.

Pułapka druga: zmienny skład próbki

Mediana ceny za metr kwadratowy dla dzielnicy potrafi wzrosnąć w miesiącu, w którym żadne mieszkanie nie podrożało. Wystarczy, że oddano do użytku nową inwestycję i kilkanaście aktów dotyczyło lokali droższych od reszty zasobu. Rynek stoi w miejscu, wskaźnik rośnie, obie rzeczy naraz.

Mechanizm działa też w drugą stronę. Kwartał, w którym sprzedano głównie mieszkania w starych blokach na obrzeżach dzielnicy, wygeneruje spadek mediany bez żadnej obniżki cen. To najczęstsza przyczyna rozbieżności między statystyką a odczuciem ludzi mieszkających w danej okolicy.

Obrona polega na zawężaniu. Im węższy obszar i im bardziej jednorodna zabudowa, tym mniejsze ryzyko, że zmiana składu przebierze się za zmianę cen. Dlatego zestawienia budujemy do poziomu ulicy, a nie tylko miasta: ceny transakcyjne mają sens dopiero wtedy, gdy da się w nich zejść odpowiednio nisko. Osobnym przypadkiem tego zjawiska jest mieszanie rynku pierwotnego z wtórnym, o czym piszemy w tekście rynek pierwotny czy wtórny.

Pułapka trzecia: mała próbka

Na poziomie jednej ulicy w miesiącu bywa kilka transakcji, czasem jedna. Mediana z jednej transakcji to po prostu ta transakcja, a wykres złożony z takich punktów wygląda jak sejsmogram. Skoki o kilkadziesiąt procent w obie strony nie opisują wtedy niczego poza tym, co akurat zmieniło właściciela.

Lekarstwem jest agregacja: kwartał zamiast miesiąca, dzielnica zamiast ulicy, rok zamiast kwartału przy rzadkiej zabudowie. Traci się szczegół, zyskuje sens. Dlatego przy każdej medianie podajemy liczbę transakcji, z której powstała, i dlatego warto na tę liczbę patrzeć przed spojrzeniem na samą cenę.

Istnieje granica, poniżej której lepiej nie rysować niczego. Pojedyncza transakcja w miesiącu nie tworzy trendu, tylko go udaje, a wykres z takich punktów wyrządza więcej szkody niż pusta strona z informacją o braku danych. Wolimy napisać, że transakcji było zbyt mało, niż podać liczbę wyglądającą na wynik pomiaru.

Pułapka czwarta: oś i punkt startowy

Ta pułapka nie ma nic wspólnego z rejestrem, za to wszystko z rysowaniem. Oś pionowa nierozpoczynająca się od zera zamienia niewielką zmianę w urwisko. Wybór punktu startowego decyduje o kierunku: ten sam szereg czasowy pokazuje wzrost albo spadek, zależnie od tego, gdzie zaczniesz go rysować.

Przy cenach nieruchomości oś od zera bywa nieczytelna, więc obcięcie skali jest często uzasadnione. Konieczne jest wtedy jedno: podpisanie osi i podanie zakresu. Wykres bez opisanej skali i bez liczby obserwacji nie jest argumentem, tylko ilustracją, i tak należy go traktować niezależnie od tego, kto go opublikował.

Pokrewnym zabiegiem jest wybór jednostki czasu. Ten sam szereg pokazany miesiąc po miesiącu wygląda na chaotyczny, a pokazany rok po roku na spokojny i rosnący, choć opisuje dokładnie te same transakcje. Żadna z tych wersji nie kłamie, obie po prostu odpowiadają na inne pytanie, więc przed wyciągnięciem wniosku sprawdź, na które pytanie odpowiada wykres, który właśnie oglądasz.

Lista kontrolna

• Ile transakcji stoi za każdym punktem? Jeżeli tego nie widać, wykres jest ilustracją, nie danymi.
• Czy ostatnie punkty nie są niekompletne? Sprawdź, czy liczba transakcji nie spada razem z ceną.
• Czy próbka jest jednorodna? Nowe inwestycje wchodzące do zasobu potrafią przesunąć medianę bez zmiany cen.
• Czy zakres czasu jest uczciwy? Zmiana punktu startowego zmienia kierunek trendu w większości szeregów.
• Czy obszar jest wystarczająco wąski? Średnia dla miasta nie opisuje ulicy, na której kupujesz.
• Czy źródło jest nazwane? Rejestr cen transakcyjnych i baza ofert to dwa różne światy i dwie różne liczby.

Ostatni punkt tej listy jest najważniejszy przy porównywaniu serwisów. Statystyki ofertowe i transakcyjne opisują różne zjawiska, a różnicę tłumaczymy w tekście o cenie ofertowej i transakcyjnej. Ograniczenia samego rejestru zebraliśmy z kolei w tekście o tym, czego nie ma w rejestrze cen.

Źródło danych: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe, zbiór krajowy udostępniany przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii w serwisie geoportal.gov.pl. Artykuł opisuje ogólne zasady czytania statystyk i nie stanowi prognozy cen ani porady inwestycyjnej.