Rynek pierwotny czy wtórny: co naprawdę mówią dane

Pytanie o wybór między nowym mieszkaniem a używanym zwykle sprowadza się do porównania dwóch cen za metr kwadratowy. To porównanie prawie zawsze jest niesprawiedliwe wobec jednej ze stron, bo obie liczby powstają w innym procesie i opisują inny produkt.

Rejestr cen transakcyjnych zawiera oba rynki, więc pokusa zestawienia ich wprost jest duża. Poniżej pokazujemy, co dokładnie trzeba wyrównać, zanim takie zestawienie zacznie cokolwiek znaczyć, i czego dane nie powiedzą w żadnym układzie.

Dwie transakcje, dwa różne dokumenty

Zakup od dewelopera zaczyna się zwykle od umowy deweloperskiej zawieranej w formie aktu notarialnego, często na etapie, gdy budynku jeszcze nie ma. Przeniesienie własności lokalu następuje osobnym aktem, po zakończeniu budowy i ustanowieniu odrębnej własności. Zakup na rynku wtórnym to jedna czynność: umowa sprzedaży istniejącego lokalu.

Dla danych ma to konsekwencję, o której rzadko się pisze. Cena z rynku pierwotnego bywa ustalona długo przed dniem, w którym trafia do rejestru wraz z aktem przenoszącym własność. Dwa lata między umową a przeniesieniem własności nie są niczym niezwykłym, więc świeży wiersz z nowej inwestycji potrafi opisywać cenę uzgodnioną w zupełnie innym momencie rynku.

Na rynku wtórnym takiego rozjazdu nie ma: między uzgodnieniem ceny a podpisaniem aktu mijają zwykle tygodnie, rzadziej kilka miesięcy. Dlatego wiersze z obu rynków, choć wpisane do rejestru tego samego dnia, opisują rzeczywistość z różnych okresów.

Co jeszcze przekłamuje porównanie

Najbardziej kosztowna z tych różnic to stan lokalu. Cena za metr kwadratowy mieszkania w stanie deweloperskim i cena mieszkania gotowego do wprowadzenia opisują dwa różne etapy tego samego przedsięwzięcia. Porównanie ich bez doliczenia kosztu wykończenia zawsze wypada na korzyść rynku pierwotnego, a to zwycięstwo jest arytmetyczne, nie rynkowe.

Druga w kolejności jest kwestia podatku. Cena od dewelopera zawiera VAT, a cena z rynku wtórnego zwykle wymaga doliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych po stronie kupującego. Mechanizm opisujemy w tekście o podatku PCC przy zakupie mieszkania, a aktualne zasady sprawdzisz na podatki.gov.pl.

Jak oba rynki trafiają do rejestru

Do Rejestru Cen Nieruchomości wchodzą ceny z aktów notarialnych przekazywanych starostom przez notariuszy, niezależnie od tego, czy sprzedającym jest deweloper, czy osoba fizyczna. Rodzaj czynności i rodzaj rynku są w rejestrze odnotowywane, więc oba zbiory da się rozdzielić, o ile ktoś zada sobie ten trud.

Serwisy, które tego nie robią, publikują mediany mieszające oba rynki. Taka mediana rośnie w miesiącu, w którym deweloper przeniósł własność stu lokali, i spada w miesiącu, w którym takich przeniesień nie było, bez związku z cenami czegokolwiek. To najczęstszy powód, dla którego statystyki dzielnicowe potrafią skakać bez wyraźnej przyczyny, o czym piszemy w tekście o czytaniu trendów cen.

Efekt jest najsilniejszy tam, gdzie nowa zabudowa wchodzi w dzielnicę o starszym zasobie. Kilkaset lokali oddanych w jednym roku potrafi zdominować statystykę obszaru, w którym dotąd sprzedawało się kilkadziesiąt mieszkań rocznie, i przesunąć obraz całej okolicy. Mieszkańcy widzą wtedy w statystykach wzrost, którego nie widzą w cenach własnych mieszkań, i mają rację obie strony tego sporu.

Jak porównywać uczciwie

1. Rozdziel rynki. Zestawiaj nowe z nowym, a używane z używanym, korzystając z pola opisującego rodzaj rynku w rejestrze.
2. Doprowadź do tego samego stanu. Do ceny lokalu w stanie deweloperskim doliczaj realny koszt wykończenia w swoim standardzie, a nie kwotę z reklamy.
3. Ujednolić zakres. Sprawdź, czy kwota obejmuje miejsce postojowe i komórkę, bo w jednej inwestycji tak, a w drugiej nie.
4. Uwzględnij podatek. Do ceny z rynku wtórnego doliczysz PCC, w cenie od dewelopera VAT już jest.
5. Policz koszt czasu. Czynsz płacony przez dwa lata oczekiwania na klucze jest częścią rachunku, nawet gdy nie widnieje w żadnym akcie.

Po tych pięciu korektach różnica zwykle wygląda inaczej niż na starcie, czasem w drugą stronę. Nie podajemy tu żadnej typowej wartości tej różnicy, bo zależy ona od miasta, inwestycji i standardu wykończenia, a liczba wpisana dla przykładu zaczęłaby żyć własnym życiem. Policz ją dla swoich dwóch konkretnych mieszkań, korzystając z danych dla swojej okolicy w cenach transakcyjnych.

Czego dane nie powiedzą

Rejestr nie ocenia jakości budowy, nie zna standardu wykończenia części wspólnych, nie mierzy kosztów utrzymania i nie prognozuje, jak dzielnica będzie wyglądać za dziesięć lat. Nie zawiera również informacji o tym, ile lokali w danej inwestycji pozostało niesprzedanych, co bywa istotniejsze niż cena.

Nie odpowie też na pytanie, które przy rynku pierwotnym wraca najczęściej: czy inwestycja zostanie ukończona w terminie i w obiecanym standardzie. To zagadnienie dotyczy wiarygodności dewelopera, umowy deweloperskiej i rachunku powierniczego, a nie danych o cenach. Rejestr opisuje transakcje już zamknięte, więc z definicji milczy o ryzyku transakcji, która dopiero się zaczyna.

Rzetelne dane pomagają natomiast w rzeczy najbardziej praktycznej: pokazują poziom, poniżej którego oferta jest podejrzanie tania, i powyżej którego wymaga uzasadnienia. Jak zbudować z nich własne oszacowanie wartości, opisujemy w tekście o wycenie metodą porównawczą.

Cztery pytania przed decyzją

• Ile kosztuje doprowadzenie tego lokalu do stanu, w którym da się w nim mieszkać, licząc materiały i robociznę w twoim standardzie?
• Co dokładnie obejmuje kwota z aktu: sam lokal, czy także miejsce postojowe i komórkę lokatorską?
• Jaki podatek jest już w cenie, a jaki dojdzie do niej po twojej stronie?
• Ile miesięcy dzieli podpisanie umowy od wydania kluczy i czym w tym czasie będziesz płacił za mieszkanie, w którym mieszkasz teraz?

Źródło danych: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe, zbiór krajowy udostępniany przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii w serwisie geoportal.gov.pl. Artykuł porównuje mechanizmy obu rynków i nie stanowi rekomendacji zakupowej ani porady podatkowej.