ITBI em São Paulo: o que é, quanto custa e quando vence

Quem compra imóvel em São Paulo costuma descobrir o ITBI tarde, geralmente na semana em que o cartório pede a guia quitada para registrar a escritura. O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é municipal, incide sobre a transferência onerosa do imóvel e, na capital paulista, a alíquota municipal atual é de 3%. Não é detalhe de rodapé: sobre uma base de cálculo de R$ 800 mil são R$ 24 mil que precisam estar em caixa no fechamento, fora escritura, registro e certidões.

O que é o ITBI e quem paga a conta

O ITBI é cobrado pelo município onde o imóvel está localizado e nasce da transmissão onerosa: compra e venda, permuta, dação em pagamento. Herança e doação seguem outro imposto, o ITCMD, que é estadual. Na prática do mercado brasileiro quem paga é o comprador, mas isso é costume contratual e não regra de física: dá para negociar quem arca com o custo, desde que fique escrito no contrato antes da assinatura.

• Quem define alíquota, base de cálculo, prazos e hipóteses de redução é a prefeitura, por lei municipal.
• A guia é emitida para a operação específica, com os dados da matrícula do imóvel e das partes envolvidas.
• Sem guia quitada, o cartório de registro de imóveis não registra a transferência.
• Sem registro, o imóvel continua juridicamente no nome do vendedor, por mais que as chaves já estejam com você.

Essa última linha é a razão de o ITBI ser inegociável no cronograma. Dá para discutir preço, prazo e reforma, mas não dá para pular o imposto: ele é o pedágio entre a escritura assinada e a matrícula com o seu nome.

Quanto custa o ITBI na capital paulista

A alíquota municipal atual em São Paulo é de 3% sobre a base de cálculo. A fórmula é simples e o susto vem do valor absoluto, principalmente em compra financiada, quando o comprador já esticou o orçamento para dar a entrada.

Some a escritura no cartório de notas, o registro no cartório de registro de imóveis e as certidões. O ITBI é a maior parcela isolada desse pacote e é a única que não se reduz com pesquisa de preço: a alíquota vale igual para todo mundo, independentemente de qual cartório você escolher.

Sobre qual valor a prefeitura cobra

Aqui mora a confusão mais cara da compra. Existem dois números na mesa: o valor declarado da transação, que é o preço informado por comprador e vendedor, e o valor venal de referência, que é o parâmetro mantido pela prefeitura para cada unidade. Os dois aparecem lado a lado na guia. Quando o preço negociado fica acima da referência, a base tende a ser o valor declarado. Quando fica abaixo, o comprador descobre uma diferença que não estava prevista no fechamento.

O tema já passou pelos tribunais. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em 2022, no Tema 1113, é o de que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte, presumido verdadeiro até que o município demonstre o contrário em processo administrativo próprio. No balcão, porém, a discussão consome tempo e o cronograma do registro não espera. As três réguas de valor estão destrinchadas no guia sobre valor venal e valor declarado.

Quando o ITBI vence e o que trava se atrasar

O prazo exato consta da legislação municipal e da própria guia, e é curto o suficiente para atrapalhar quem deixou para depois. O atraso tem três camadas de efeito: multa e juros sobre o imposto, escritura parada no cartório e financiamento pendurado, porque o banco só conclui a operação com o registro feito. Em compra financiada, o ITBI é o gargalo mais comum das últimas semanas do processo.

O seu ITBI vira dado público depois de pago

Detalhe pouco conhecido: as guias de ITBI pagas em São Paulo viram planilha pública. A prefeitura publica arquivos mensais, com série que começa em 2006 e acumula cerca de 230 mil transações por ano, trazendo valor declarado da transação, data, endereço da unidade, área construída e valor venal de referência. Não há nome de comprador nem de vendedor.

Para quem está comprando, isso é matéria-prima. Dá para olhar o que foi declarado no próprio prédio antes de fazer a proposta, em vez de discutir preço com base no que o corretor lembra de ter vendido. O passo a passo está no guia de consulta do preço real de venda, ou você pode consultar direto os preços reais de venda por bairro na ferramenta de preços vendidos de São Paulo.

Erros comuns e o que conferir antes de assinar

• Orçar a compra só pelo preço do imóvel e descobrir o imposto na véspera do registro.
• Assumir que a base do ITBI é o mesmo valor venal usado no IPTU. São réguas diferentes, com finalidades diferentes.
• Contar com o banco para financiar o imposto. Parte dos contratos permite embutir custos de aquisição e parte não; confirme antes de contar com esse dinheiro.
• Emitir a guia com dados de matrícula incorretos e ter de refazer o processo depois de pagar.
• Assumir isenção ou redução por ouvir dizer, sem checar a hipótese legal que se aplica ao seu caso.

1. Peça a matrícula atualizada e confira número, metragem e proprietário antes de qualquer simulação.
2. Simule a guia com os dados reais da unidade e veja qual base de cálculo a prefeitura aplica.
3. Compare o valor venal de referência com o preço negociado e antecipe a diferença, se ela existir.
4. Reserve o valor em caixa junto com escritura, registro e certidões, e não dentro do financiamento.
5. Guarde a guia quitada: ela é exigida no registro e vira comprovante do custo de aquisição no futuro.

Sobre esta informação

A alíquota de 3% citada aqui é a alíquota municipal atual da capital paulista e pode ser alterada por lei. Os valores que aparecem nas planilhas públicas de ITBI são declarados pelo contribuinte na guia, e não preços de mercado verificados pela prefeitura: eles mostram o que foi informado ao fisco municipal, o que é diferente de mostrar o que foi efetivamente pago. O Inmoatlas não presta assessoria jurídica nem contábil; em casos específicos, como compra na planta, permuta ou inventário, uma consulta com advogado ou contador sai mais barata que um erro de registro.

Para aprofundar: cruze este guia com o explorador com filtros, o mapa de imóveis por bairro e o levantamento de custos totais da compra. Para as fontes oficiais, consulte a prefeitura de São Paulo e a Receita Federal.