Comprar imóvel no Brasil: todos os custos de fechamento e onde consultá-los

O preço combinado não é o que sai da sua conta ao comprar um imóvel no Brasil. Em cima vêm o imposto de transmissão, a escritura, o registro e, se houver financiamento, avaliação, tarifas e seguros obrigatórios. Este artigo lista cada um, diz quem fixa a tabela e como obter o número do seu caso, em vez de repetir percentuais que envelhecem.

Os custos e quem fixa cada um

ITBI: o imposto que também é um dado público

O ITBI tem uma característica que quase ninguém aproveita: para arrecadá-lo, o município registra cada transmissão com valor, endereço e data. Isso transforma o imposto na melhor fonte pública de preços efetivamente registrados que existe no Brasil, muito mais próxima de um preço pago do que qualquer anúncio.

Na base que processamos há 49.329 transações registradas: 41.956 em São Paulo distribuídas por 2.076 áreas, com dado mais recente de 7 de julho de 2026, e 7.373 em Belo Horizonte por 246 áreas, com dado mais recente de 30 de junho de 2026. É o tipo de informação que muda uma negociação, porque deixa de ser a sua opinião contra a do corretor e passa a ser um número que os dois podem consultar.

Como consultar isso rua a rua está em como consultar o preço real de venda em São Paulo. E a armadilha clássica de leitura, confundir o valor venal de referência com o valor declarado na transação, está desmontada em valor venal de referência contra valor declarado.

A base de cálculo é a briga que existe

A discussão jurídica mais frequente sobre o ITBI é justamente sobre qual valor serve de base: o declarado na transação ou o valor de referência arbitrado pelo município. É um tema com jurisprudência e com consequência direta na sua guia, e é o motivo pelo qual você deve pedir a guia calculada antes de assinar, e não aceitar uma estimativa verbal do corretor.

Se você financia

• Peça sempre o custo efetivo total, não a taxa anunciada. É o número que inclui tarifas e seguros e o único que permite comparar propostas.
• Os seguros habitacionais obrigatórios acompanham o contrato até o fim e entram na prestação todo mês; pergunte quanto pesam na parcela inicial.
• A tarifa de avaliação costuma ser cobrada mesmo que o crédito não saia. Confirme antes.
• O registro do financiamento é um ato adicional no cartório de registro de imóveis, com custo próprio.
• Regras e taxas de referência do sistema financeiro são publicadas pelo Banco Central, que também mantém comparativos de tarifas entre instituições.

O que exigir antes de transferir dinheiro

1. Matrícula atualizada do imóvel, com todas as averbações. É onde aparecem hipoteca, penhora e qualquer restrição.
2. Certidões do vendedor e do imóvel, conforme a lista que o cartório indicar para o caso, incluindo as federais emitidas pela Receita Federal.
3. Certidão negativa de débitos de IPTU e declaração de quitação do condomínio, porque esses débitos acompanham o imóvel.
4. Guia de ITBI calculada pela prefeitura, com a base de cálculo explicitada.
5. Orçamento escrito de escritura e registro, para não descobrir o valor no balcão no dia da assinatura.

Depois de fechar, o custo vira recorrente: IPTU e condomínio. Do condomínio temos medida direta, mediana de 20,3% do aluguel sobre 3.149 anúncios que declaram o valor, e do IPTU nenhuma, porque nenhum dos 9.175 anúncios do nosso corte o menciona. Os dois estão explicados em o custo total do aluguel e em quanto se paga de IPTU.

Consultar preços registrados em São Paulo

Como apuramos

Não publicamos percentuais de ITBI, emolumentos ou tarifas porque são definidos por lei municipal e por tabela estadual, revisados periodicamente, e um número sem data não serve para orçar uma compra. As contagens de transações registradas vêm das bases municipais de ITBI que processamos: 41.956 em São Paulo e 7.373 em Belo Horizonte, com datas de referência de 7 de julho e 30 de junho de 2026. As contagens de anúncios vêm do nosso corte próprio de 9.175 avisos brasileiros de maio de 2026. Este texto é informativo e não substitui orientação jurídica ou contábil.