Comprar imóvel no Brasil 2026: todos os custos reais
O preço do imóvel é só 92-95% do que você efetivamente paga ao comprar no Brasil. O resto se distribui entre ITBI, escritura no cartório, registro de imóveis e custos de avaliação se você financia. Se seu orçamento é R$ 800 mil e você não contempla esses rubros, vão te surpreender R$ 40-65 mil de gastos. Aqui o detalhamento.
Lista completa de custos ao comprar
| Conceito | Valor típico | Quem paga |
|---|---|---|
| ITBI (imposto municipal) | 2-3% do valor venal | Comprador |
| Escritura no cartório | ~1% do valor (variável) | Comprador |
| Registro de imóveis | ~0.6-1% do valor | Comprador |
| Avaliação bancária (se financia) | ~R$ 1,500-3,500 | Comprador |
| Comissão imobiliária | 5-6% do valor | Vendedor tipicamente |
| Certidões e laudo de imóvel | ~R$ 800-1,500 | Comprador |
ITBI: o maior custo após o preço
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é municipal e varia: São Paulo cobra 3% sobre o valor venal, Rio de Janeiro cobra 3%, Belo Horizonte 2.5%, Curitiba 2.7%. O valor venal costuma ser inferior ao valor de mercado (50-80% dependendo do município), então o impacto efetivo é menor que parece, mas ainda é significativo.
Para um imóvel comprado por R$ 800 mil em SP com valor venal de R$ 550 mil, o ITBI é 3% × 550 mil = R$ 16,500. No Rio, similarmente R$ 15-20 mil para imóvel equivalente.
Exemplo concreto: imóvel de R$ 800 mil em SP
- ITBI (3% sobre valor venal de R$ 550 mil): R$ 16,500
- Escritura cartório: ~R$ 8,000
- Registro de imóveis: ~R$ 6,500
- Avaliação bancária (se financia): R$ 2,500
- Certidões e laudos: R$ 1,200
- Total extras: ~R$ 34,700 (~4.3% do preço do imóvel)
Mais IPTU anual (variável, ver outro artigo nosso), condomínio mensal e seguros do financiamento se aplicar.
Se financia: custos do financiamento
No financiamento imobiliário brasileiro, some: tarifa de avaliação (R$ 2,500-3,500), tarifa de registro do financiamento (~0.5% do valor financiado), seguro habitacional MIP+DFI (~R$ 80-200/mês durante todo o prazo), e seguro de vida (~0.05% mensal do saldo devedor). Para um financiamento de R$ 600 mil, esses seguros somam R$ 250-400/mês ao longo de 20-30 anos.
Atención
Peça ao banco o CET (Custo Efetivo Total) - não a taxa anunciada. A diferença entre uma taxa "anunciada" de 11% a.a. e um CET real de 13-14% a.a. são dezenas de milhares de reais ao longo do contrato.
Vivenda nova vs usada
Imóvel novo: a construtora frequentemente absorve cartório e registro como parte da promoção, mas o preço por m² é mais alto. Usado: você paga todos os custos como comprador, mas negocia o preço. Antes de comparar preços, calcule o total incluindo custos. Um imóvel "mais caro" pode sair menos caro com tudo incluso.
Benefícios fiscais e subsidios 2026
- Dedução de juros do financiamento imobiliário no Imposto de Renda (sob critérios; verifique com contador).
- Isenção de IR sobre ganho de capital ao vender residência única (uso a venda para comprar outra em até 180 dias).
- Programa Casa Verde e Amarela (sucessor do Minha Casa Minha Vida) para faixas de renda específicas.
- Descontos municipais de ITBI para primeiro imóvel ou imóveis de baixo valor venal (varía por município).
Sobre as informações legais neste artigo
As regras que citamos (fiador, seguro fiança, ITBI, IPTU, escritura, matrícula do imóvel) correspondem ao marco vigente a maio 2026 segundo consulta a fontes públicas. As prefeituras de SP e Rio atualizam tabelas anualmente e cartórios cobram emolumentos por planilha estadual; vale confirmar o número exato com cartório ou contador antes de fechar. O Inmoatlas não presta assessoria jurídica nem contábil: o que oferecemos é contexto prático construído sobre padrões observados em centenas de operações reportadas no nosso painel. Para situações específicas - sobretudo compra de imóvel na planta, financiamento Caixa ou herança - uma hora com despachante ou advogado paga-se sozinha em evitar um erro de registro.
Para aprofundar: cruze este artigo com o mapa de imóveis por bairro, o explorador com filtros e o verificador de golpes do Inmoatlas. Para os dados oficiais nos quais nos apoiamos, consulte a Receita Federal e o IBGE.
Perguntas frequentes
Quanto demora a escritura e registro?
No Brasil, 30-60 dias entre a assinatura da promessa e a entrega das chaves com registro feito, se houver financiamento. Operações à vista podem fechar em 15-20 dias.
Posso escolher o cartório?
Sim no caso da escritura (cartório de notas). Não no caso do registro - o cartório de registro de imóveis é determinado pela circunscrição territorial onde o imóvel se localiza.
O que é a matrícula do imóvel?
O documento oficial que identifica unicamente um imóvel no Registro de Imóveis. Contém histórico completo de proprietários, ônus, hipotecas e averbações. Sempre solicite a matrícula atualizada antes de comprar.
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