Como descobrir o preço real de venda de um imóvel em São Paulo

Atualizado: 2026-08-208 min de leitura

Informação geral, não é assessoria jurídica nem tributária. As alíquotas, taxas e tributos citados mudam e só valem na data indicada: confirme cada número na fonte oficial que linkamos antes de assinar ou pagar.

O preço do anúncio é uma pergunta, não uma resposta. Em São Paulo dá para chegar bem perto do número que foi escrito no contrato, porque a prefeitura publica todo mês as guias de ITBI pagas, com valor declarado, data e endereço da unidade. A série começa em 2006 e acumula cerca de 230 mil transações por ano. É a fonte pública mais próxima do preço real de venda de imóvel que existe na cidade, e já dá para consultar esse cruzamento pronto na ferramenta de preços vendidos de São Paulo em vez de montar a planilha do zero, com uma ressalva que vamos repetir mais de uma vez ao longo deste guia.

O que a prefeitura publica todo mês

São arquivos mensais de guias de ITBI pagas. Cada linha corresponde a uma guia, ou seja, a uma transmissão que gerou imposto. Não há identificação das partes. O que interessa a quem compra ou vende está concentrado em cinco campos. Se você ainda não sabe como o imposto funciona, comece pelo guia do ITBI na capital paulista.

Campo	O que traz	Por que importa
Valor declarado da transação	O preço informado pelas partes na guia	É o número mais próximo do fechamento disponível publicamente
Data	A data associada à guia paga	Permite montar série histórica e comparar períodos
Endereço da unidade	Logradouro e número do imóvel transmitido	Permite filtrar por prédio, por rua ou por quadra
Área construída	A metragem registrada para a unidade	Sem ela não existe preço por metro quadrado comparável
Valor venal de referência	O parâmetro que a prefeitura mantém para o imóvel	Mostra a distância entre o declarado e a régua municipal

Campos das planilhas mensais de guias de ITBI pagas da cidade de São Paulo.

Passo a passo para achar o seu prédio

Baixe os arquivos mensais dos últimos doze a vinte e quatro meses, ou pule direto para a ferramenta de preços vendidos de São Paulo, que já traz esse recorte pronto por bairro. Um único mês costuma render poucas linhas para um prédio específico.
Junte tudo numa planilha só e padronize o texto do endereço: tudo em maiúsculas, sem acento e sem abreviação, para que Av e Avenida não virem dois logradouros diferentes.
Filtre pelo nome do logradouro e depois pelo número. Confira também numerações vizinhas, porque condomínios com mais de uma torre às vezes aparecem em números distintos.
Descarte linhas sem área construída ou com metragem incompatível com o padrão do prédio.
Divida o valor declarado pela área construída para obter o preço por metro quadrado de cada transação.
Ordene por data e trabalhe com a mediana, não com a média. Uma cobertura ou uma permuta distorce a média de um conjunto pequeno.

De planilha para preço por metro quadrado

Um exemplo de conta: uma unidade com valor declarado de R$ 780.000 e área construída de 78 m² sai a R$ 10.000 por metro quadrado. Se as outras cinco transações declaradas no mesmo prédio no período ficaram entre R$ 9.400 e R$ 10.600 por metro quadrado, você tem uma faixa e um centro confiáveis. Se ficaram entre R$ 6.000 e R$ 14.000, você não tem faixa nenhuma: tem um prédio heterogêneo, e o número que interessa é o das unidades parecidas com a que você quer comprar.

Área construída não é área útil. Em prédios em que a área comum e a vaga entram no cômputo, o preço por metro quadrado calculado sobre a área construída sai naturalmente menor do que o do anúncio, que costuma usar área privativa. Compare sempre a mesma régua com a mesma régua, ou você vai concluir que o vendedor está pedindo 30% acima do mercado quando a diferença é só de definição.

A ressalva que muda a leitura: o valor é declarado

Atención

O valor que aparece na guia é declarado pelo contribuinte e não é um preço de mercado verificado pela prefeitura. Ele mostra o que foi informado ao fisco municipal, o que costuma ser próximo do preço praticado, mas não é a mesma coisa. Trate cada linha como indício forte, nunca como prova.

Existem motivos legítimos para um valor declarado destoar do que se pagou: permutas, transmissões entre familiares, dação em pagamento, unidades vendidas com benfeitorias contratadas em separado, imóvel adquirido com dívida de condomínio embutida. Existem também motivos menos legítimos. Você não distingue um caso do outro olhando a planilha, e é exatamente por isso que a mediana de várias linhas vale mais do que qualquer linha isolada.

Cinco armadilhas na leitura

Comparar lançamento com revenda na mesma quadra. São mercados diferentes, com prazos e formas de pagamento diferentes.
Usar a média de um conjunto com menos de cinco transações. Nesse volume, um caso atípico manda no resultado inteiro.
Esquecer a inflação e o ciclo. Uma transação de 2019 comparada com uma proposta de 2026 diz pouco sem correção.
Ignorar andar, vista, vaga e estado de conservação, que a planilha não registra e que explicam boa parte da variação dentro do mesmo prédio.
Tratar o valor venal de referência como preço de mercado. Ele é régua tributária, com critério e finalidade próprios.

O que fazer com o número que você achou

Se você está comprando, o conjunto de transações declaradas no prédio é o argumento mais concreto que se pode levar para a mesa. Se está vendendo, ele mostra se o preço sugerido pelo corretor está ancorado no que a rua praticou ou no que o vizinho sonhou. A forma de apresentar isso sem travar a conversa está no guia de negociação com transações registradas, e a distância típica entre pedido e fechamento está no comparativo entre preço anunciado e preço pago.

Sobre esta informação

As planilhas de guias de ITBI pagas da capital paulista registram valores declarados pelo contribuinte, com série pública desde 2006 e cerca de 230 mil transações por ano. Belo Horizonte publica dados equivalentes em arquivos CSV mensais desde 2008; o Rio de Janeiro divulga apenas médias agregadas, o que inviabiliza esse tipo de análise por unidade. Nenhum desses conjuntos identifica comprador ou vendedor, e nenhum deles substitui uma avaliação profissional numa decisão de compra específica.

Para aprofundar: use o explorador com filtros e o mapa de imóveis por bairro para comparar o que está anunciado hoje com o que foi declarado nos últimos meses. As fontes oficiais estão em a prefeitura de São Paulo e o portal de dados abertos de Belo Horizonte.

Veja os preços reais de venda

Perguntas frequentes

Onde ficam os dados de preço real de venda em São Paulo?

Nas planilhas mensais de guias de ITBI pagas publicadas pela prefeitura, com série que começa em 2006. Cada linha traz valor declarado da transação, data, endereço da unidade, área construída e valor venal de referência, sem identificação das partes.

O valor da planilha é o preço que foi realmente pago?

É o valor declarado pelo contribuinte na guia, não um preço verificado pela prefeitura. Costuma ser próximo do praticado, mas permutas, transmissões familiares e negócios com benfeitorias à parte podem destoar. Use a mediana de várias linhas em vez de uma transação isolada.

Quantas transações preciso para ter uma leitura confiável?

Cinco ou mais no mesmo prédio, dentro de doze a vinte e quatro meses, já dão uma faixa razoável. Abaixo disso, o resultado é indício, não conclusão, e vale ampliar o filtro para a quadra antes de ampliar para o bairro inteiro.

Dá para fazer o mesmo no Rio de Janeiro?

Não com o mesmo detalhe. O Rio publica apenas médias agregadas, sem a linha a linha por unidade. Em Belo Horizonte dá, com arquivos CSV mensais no portal de dados abertos da prefeitura, disponíveis desde 2008.