Compromis de vente : étapes et délais jusqu'à l'acte

Entre le moment où acheteur et vendeur se serrent la main et celui où les clés changent de propriétaire, il s'écoule le plus souvent trois à quatre mois. Ce délai surprend, surtout ceux qui ont déjà acheté ailleurs en Europe. Il s'explique par une série d'étapes obligatoires, dont chacune protège quelqu'un et dont aucune ne peut être supprimée par simple accord entre les parties.

Compromis ou promesse : ce qui les sépare

Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique, engage les deux parties : le vendeur à vendre, l'acheteur à acheter, sous réserve des conditions suspensives. La promesse unilatérale de vente n'engage fermement que le vendeur, qui réserve le bien à l'acheteur pendant un délai convenu, en contrepartie d'une indemnité d'immobilisation.

En pratique, le compromis domine largement dans l'ancien. La promesse unilatérale se rencontre plus souvent sur des opérations où l'acquéreur a besoin de temps pour lever des incertitudes, par exemple un projet de division ou une demande d'autorisation d'urbanisme. Les deux peuvent être signés chez le notaire ou sous seing privé, mais la version notariée reste préférable dès que le dossier comporte la moindre complexité.

Ce que l'avant-contrat doit contenir

• L'identité des parties, la désignation cadastrale du bien et son prix, honoraires d'agence détaillés et charge de leur paiement précisée.
• Le dossier de diagnostic technique : performance énergétique, amiante, plomb, électricité, gaz, termites selon la zone, état des risques.
• Pour un lot de copropriété, le règlement, les procès-verbaux des dernières assemblées, le carnet d'entretien et l'état daté des charges.
• Les conditions suspensives, au premier rang desquelles l'obtention du prêt, avec montant, taux maximal et durée.
• La date limite de signature de l'acte authentique et le sort du dépôt de garantie en cas de défaillance de l'une des parties.

Le dépôt de garantie se situe couramment entre cinq et dix pour cent du prix, sans obligation légale d'un montant précis. Il est séquestré chez le notaire ou l'agent immobilier, jamais versé directement au vendeur, et il s'impute sur le prix le jour de l'acte.

Un mot sur les annexes, que beaucoup d'acheteurs survolent. Le dossier de diagnostic technique et, en copropriété, les procès-verbaux d'assemblée générale contiennent la plupart des mauvaises surprises d'une vente. Un ravalement voté mais non encore appelé, une toiture à reprendre ou un contentieux avec un copropriétaire se lisent là, et pas ailleurs. Le délai de rétractation existe précisément pour vous laisser le temps de les lire.

Le délai de rétractation

L'acquéreur non professionnel d'un logement dispose d'un délai de rétractation de dix jours, pendant lequel il peut renoncer sans motif et sans pénalité, avec restitution du dépôt de garantie. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l'avant-contrat, ou de sa remise en main propre. S'il se termine un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Ce droit appartient à l'acheteur seul. Le vendeur, lui, est engagé dès la signature. Les modalités pratiques de la renonciation, notamment pour un lot de copropriété, sont décrites sur la fiche exercer son droit de rétractation de service-public.fr.

Les conditions suspensives et le temps qu'elles prennent

La condition suspensive de prêt est la plus fréquente et la plus structurante. L'avant-contrat lui accorde un délai, généralement de quarante-cinq à soixante jours, pendant lequel l'acquéreur doit obtenir une offre conforme aux caractéristiques inscrites au contrat. Si l'offre n'arrive pas, la vente tombe et le dépôt est restitué, à condition que l'acheteur ait réellement fait les démarches.

Ces étapes se chevauchent partiellement, ce qui explique qu'un total apparent de plus de quatre mois se ramène souvent à trois. La purge du droit de préemption est le poste le moins compressible : la commune dispose d'un délai propre pour se prononcer et personne ne peut l'accélérer.

Ce qui peut encore faire échouer la vente

Le refus de prêt reste la cause d'échec numéro un, loin devant les autres. Vient ensuite la découverte tardive d'un élément que personne n'avait anticipé : une servitude de passage, une extension construite sans autorisation, un empiètement révélé par le bornage, ou une procédure en cours dans la copropriété. Le notaire fait remonter ces points pendant la constitution du dossier, c'est-à-dire après le compromis.

Un troisième cas mérite attention parce qu'il se prévient : le vendeur qui n'a pas purgé sa propre situation. Un prêt en cours mal soldé, une indivision où tous les héritiers n'ont pas donné leur accord, ou un locataire encore en place changent le calendrier de plusieurs semaines. Poser la question dès la première visite coûte trente secondes et évite parfois trois mois.

Quand la vente échoue, la mutation n'existe pas et rien n'apparaît dans les données publiques. Un bien qui se vend au deuxième acheteur, six mois après le premier compromis, ne laisse qu'une seule ligne, datée de l'acte final. Les tentatives avortées sont invisibles, ce qui contribue à faire paraître le marché plus fluide qu'il ne l'est réellement.

Ce que ce calendrier fait aux données de prix

La date enregistrée dans les données de valeurs foncières est celle de l'acte authentique, jamais celle du compromis. Un accord conclu en janvier ressort donc comme une mutation d'avril ou de mai. Ajoutez à cela la publication semestrielle du fichier, en avril et en octobre, et vous obtenez un décalage total qui dépasse fréquemment neuf mois entre la poignée de main et la ligne consultable.

Cette latence n'est pas un défaut à corriger, c'est une propriété à intégrer. Une série de prix qui semble ralentir sur ses derniers mois décrit presque toujours un fichier incomplet plutôt qu'un marché qui se retourne, un réflexe de lecture développé dans lire les tendances de prix sans se tromper.

Sources : les règles de l'avant-contrat et de la rétractation sont exposées sur service-public.fr, avec un régime distinct pour la vente en l'état futur d'achèvement détaillé sur sa fiche dédiée. Les prix de vente cités proviennent de la base DVF de la DGFiP, consultable via nos pages de prix immobiliers et expliquée dans consulter le prix de vente réel. Cet article est une information générale et ne remplace pas le conseil d'un notaire.