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Investir em São Paulo

Bairros ordenados por atratividade para investidor (cap rate + tendência + segurança + demanda).

Como ler cap rate vs tendência 12 meses?
Cap rate (anual)
O que o imóvel rende por ano, como porcentagem do preço de compra. Rendimento limpo hoje: se você compra e aluga, esse é o yield bruto. Mais alto = mais fluxo mensal por real investido.
Tendência 12 meses
Quanto o preço médio do m² subiu (ou caiu) nos últimos 12 meses. Mede valorização passada, não rendimento mensal. Serve para ver se a região está esquentando, estável, ou já muito cara.

Um bom investimento geralmente combina cap rate saudável com tendência positiva mas não extrema. Tendências muito altas (10%+) costumam indicar preços já inflados.