Comprar en preventa: lo que hay que exigir antes de transferir el apartado

La preventa es la apuesta inmobiliaria favorita en México: entras a un precio menor que el del producto terminado a cambio de esperar la obra. También es donde se concentran los conflictos entre compradores y desarrolladoras, y casi todos empiezan por lo mismo, que es firmar sin haber pedido cuatro documentos.

Las causas de queja que la Procuraduría Federal del Consumidor reporta en el sector inmobiliario se agrupan casi siempre en tres familias: que no se entrega el inmueble en la fecha comprometida, que no se hace válida la garantía por defectos posteriores a la entrega, y que no se devuelve el apartado cuando la operación no prospera. Las tres son verificables antes de pagar, y de eso trata esta guía.

El contrato de adhesión y su registro

Una desarrolladora que vende con contratos estándar, iguales para todos los compradores, está usando un contrato de adhesión, y la Ley Federal de Protección al Consumidor exige que esos contratos estén registrados ante la Profeco. El documento debe exhibir su número de registro. Es un dato público, gratuito y verificable en minutos.

Los cuatro documentos que hay que ver antes del apartado

1. La licencia de construcción vigente del proyecto, expedida por la autoridad municipal o de la alcaldía que corresponda.
2. El título de propiedad del terreno a nombre de la desarrolladora, y su certificado de libertad de gravamen: si el terreno está hipotecado, tu departamento está dentro de esa garantía.
3. El régimen de propiedad en condominio, o el compromiso escrito de constituirlo, con la superficie exacta que estás comprando, incluidos cajones y bodega.
4. El contrato completo, no el resumen comercial, con la fecha de entrega, el periodo de gracia del desarrollador y la penalización aplicable a cada parte.

El patrón de los conflictos es repetitivo: el comprador vio el departamento muestra y el precio, y no pidió los otros cuatro. Cuando la entrega se retrasa un año, un contrato sin penalización recíproca deja al comprador sin ninguna palanca de negociación.

El apartado: escríbelo o no existe

Separar una unidad con una cantidad reembolsable y después perseguir la devolución durante meses es una de las tres familias de queja más frecuentes. Antes de transferir, el recibo debe decir por escrito bajo qué condiciones se devuelve, en cuántos días y con qué descuentos. La frase se lo descontamos del enganche no es una cláusula: es una promesa verbal, y en una discusión posterior vale lo que cualquier promesa verbal.

Entrega y garantías: las dos cláusulas que se leen dos veces

La primera es la fecha de entrega con su periodo de gracia. Los contratos de preventa suelen conceder al desarrollador varios meses de tolerancia, lo que es razonable en una obra; lo que no es razonable es que esa tolerancia sea unilateral y que el comprador no tenga ninguna consecuencia a su favor cuando se agota. Exige que los plazos estén en números y que la penalización exista para las dos partes.

La segunda es la garantía por vicios ocultos después de la entrega. Debe decir qué cubre, durante cuánto tiempo y a quién se le reclama, porque a menudo la constructora y la vendedora son sociedades distintas y la garantía se pierde en el hueco entre las dos.

La verificación cruzada que toma una tarde

• Historial de la desarrolladora en los registros públicos de quejas y sanciones de Profeco.
• Registro público de la propiedad de la entidad, para confirmar quién es el dueño del terreno y qué gravámenes tiene.
• Visita física a la obra en día hábil: una preventa sana tiene actividad, personal y bitácora visible.
• Comparación de precio contra la zona. En nuestro corte de 16.257 anuncios mexicanos de mayo de 2026, la mediana de precio pedido de un departamento en venta en la Ciudad de México es de 6.950.000 pesos, con un precio por metro cuadrado de mediana 67.661 pesos sobre 2.595 anuncios con superficie declarada. Una preventa muy por encima de eso necesita una explicación mejor que la palabra plusvalía.
• Y una comprobación fiscal simple: la constancia de situación fiscal de la empresa, verificable en el SAT.

Nuestro corte también dice algo sobre lo poco que se anuncia esta modalidad: solo 247 de los 16.257 anuncios mencionan la palabra preventa en su descripción. La mayoría de las operaciones sobre plano no pasan por el anuncio de portal, sino por la caseta de ventas, que es precisamente el entorno donde la presión de tiempo funciona mejor.

Dónde encaja la preventa en la cuenta total

El descuento de la preventa hay que compararlo con el costo total de cierre y con el costo de esperar. Los rubros de cierre y quién fija cada tarifa están en la guía de comprar departamento en CDMX; el impuesto recurrente que empieza el día de la escritura, en la guía del predial; y si el anuncio que te llevó a la caseta te generó dudas, pásalo por el verificador de anuncios.

Ver departamentos en venta con precio de referencia

Cómo verificamos esto

Las obligaciones descritas provienen de la Ley Federal de Protección al Consumidor en lo relativo a contratos de adhesión y de la práctica registral y de licencias de construcción de cada entidad. No reproducimos porcentajes de causas de queja porque los reportes que circulan no siempre citan el periodo ni el universo de expedientes; las tres familias de queja se describen de forma cualitativa y el estado actual de una desarrolladora concreta se consulta directamente en los canales de Profeco. Las cifras de precio salen de nuestro corte propio de 16.257 anuncios mexicanos de mayo de 2026 y son precios pedidos. Este artículo es información general y no sustituye asesoría legal.