Ceny transakcyjne w Warszawie 2026: cena m² w 18 dzielnicach

Najdroższa dzielnica Warszawy, Śródmieście, ma medianę ceny 19 028 zł za metr kwadratowy. Najtańsza, Rembertów, ma 9650 zł. Różnica wynosi 9378 zł na każdym metrze, a stosunek obu liczb to 1,97. Poniżej znajdziesz wszystkie osiemnaście dzielnic w jednej tabeli i opis tego, co te liczby naprawdę mierzą.

To ceny z aktów notarialnych zapisanych w rejestrze cen nieruchomości, a nie ceny z ogłoszeń. Szczegóły aż do poziomu ulicy są na stronie miasta: ceny transakcyjne w Warszawie. Ten tekst zbiera ogólny obraz dzielnic.

Co mierzą liczby w tabeli

Okno danych to pięć lat: od 28 maja 2021 do 28 maja 2026. Ostatni akt w zbiorze pochodzi z 28 maja 2026. Akty trafiają do rejestru z opóźnieniem, więc najnowsze miesiące są niekompletne, a późniejszych transakcji tu nie ma. Mediana z pięciu lat miesza sprzedaże starsze z nowszymi. Opisuje poziom typowy dla całego okresu, a nie cenę z ostatniego kwartału.

Mediana to wartość środkowa. W dzielnicy o medianie 15 441 zł za metr połowa transakcji była tańsza, a połowa droższa. Jako miara typowej ceny sprawdza się lepiej niż średnia, bo kilka bardzo drogich transakcji mocno podniosłoby średnią, a medianę ledwo ruszy. Nie mówi jednak nic o rozpiętości cen wokół środka: dwie dzielnice o tej samej medianie mogą mieć zupełnie różne rozproszenie.

W tabeli jest 123 873 transakcji przypisanych do dzielnic. Ulica trafia w całości do dzielnicy, w której leży najwięcej jej punktów w rejestrze, a gdy punktów jest za mało lub brak, decyduje długość ulicy w danej dzielnicy według OpenStreetMap. Ulice, których nie da się przypisać, są pomijane. Ulica leżąca na granicy może więc zostać przypisana do sąsiedniej dzielnicy.

Wszystkie 18 dzielnic w jednej tabeli

Tabela jest uporządkowana od najdroższej dzielnicy do najtańszej. Środkowa kolumna pokazuje liczbę transakcji z całego okna. Dzielnica z kilkunastoma tysiącami aktów jest mniej podatna na pojedyncze nietypowe sprzedaże niż dzielnica z kilkuset.

Rozpiętość: prawie dwukrotna różnica

Stosunek najdroższej dzielnicy do najtańszej wynosi 1,97, czyli Śródmieście jest o 97 proc. droższe od Rembertowa. Dla mieszkania o powierzchni 50 m² to zwykłe mnożenie: 50 razy 9650 zł daje 482 500 zł, a 50 razy 19 028 zł daje 951 400 zł. To rachunek na medianach, a nie cena konkretnego mieszkania, ale pokazuje skalę różnic między dzielnicami.

Dzielnice układają się w trzy grupy:

• Powyżej 15 000 zł za metr: Śródmieście (19 028 zł), Żoliborz (16 639 zł), Wola (16 579 zł), Mokotów (15 441 zł) i Wilanów (15 164 zł).
• Od 12 000 do 15 000 zł za metr: osiem dzielnic, od Ochoty (14 722 zł) do Targówka (12 362 zł).
• Poniżej 12 000 zł za metr: Ursus (11 818 zł), Białołęka (10 676 zł), Wesoła (10 252 zł), Wawer (9761 zł) i Rembertów (9650 zł). Dwie ostatnie nie przekraczają 10 000 zł.

Podział na grupy jest umowny. Różnica między Żoliborzem a Wolą to zaledwie 60 zł na metrze, a między Wolą a Śródmieściem 2449 zł. Pierwsza para jest w praktyce nierozróżnialna, druga już nie.

Dzielnice z największą liczbą transakcji

Najwięcej transakcji ma pięć dzielnic: Mokotów (16 457), Białołęka (15 197), Wola (12 999), Praga-Południe (11 869) i Ursus (8004). Razem to 64 526 transakcji, czyli ponad połowa z 123 873.

Na drugim końcu są Wesoła z 886 transakcjami, Rembertów z 1411 i Żoliborz z 2447. Żoliborz jest drugi pod względem ceny i ma mniej niż jedną szóstą transakcji Mokotowa, ale 2447 aktów to próba, na której można się opierać. Ryzykiem jest raczej skład sprzedaży, na przykład jedna duża inwestycja, niż sama liczba. W najmniejszych dzielnicach, takich jak Wesoła, takie ryzyko jest największe.

Mokotów i Wola: dwa duże, drogie rynki

Na szczególną uwagę zasługują dzielnice, w których wysoka cena idzie w parze z dużą liczbą transakcji. Mokotów ma 16 457 transakcji i medianę 15 441 zł za metr. Wola ma 12 999 transakcji i medianę 16 579 zł, czyli o 1138 zł wyższą niż Mokotów.

Śródmieście ma wyższą medianę, 19 028 zł, i mniejszą liczbę transakcji: 5446. Mediana mówi, gdzie leży środek, a nie jak szeroka jest rozpiętość cen wokół niego.

Co oznaczają liczby z karty miasta

Na stronie miasta widać cztery wartości: medianę ceny 655 000 zł, medianę za metr 13 803 zł, datę ostatniej transakcji 28 maja 2026 i liczbę 123 873 transakcji. Liczba transakcji to suma ze wszystkich osiemnastu dzielnic i zgadza się z tabelą powyżej.

Obie mediany na karcie to mediany z median dzielnic, a nie mediany ze wszystkich transakcji naraz. Stąd 13 803 zł to średnia dwóch środkowych dzielnic na liście, Bielan (14 094 zł) i Pragi-Południe (13 511 zł), czyli 13 802,50 zł po zaokrągleniu. Każda dzielnica liczy się tu raz, bez względu na liczbę transakcji, więc Rembertów waży tyle samo co Mokotów.

Dlatego liczby z karty miasta traktuj jako orientację, a nie jako cenę metra w Warszawie. Do rozmowy o konkretnym mieszkaniu potrzebna jest mediana dzielnicy, a jeszcze lepiej ulicy.

Czego ta tabela nie rozstrzyga

• Rynku pierwotnego i wtórnego. Zestawienie nie rozdziela ich, a różnica bywa duża. Jak je rozdzielać przy własnej analizie, opisujemy w tekście rynek pierwotny czy wtórny.
• Różnic wewnątrz dzielnicy. Metodę schodzenia do osiedla i ulicy omawiamy w tekście ile kosztuje metr w Warszawie.
• Domów i mieszkań osobno. Mediana liczy je razem, więc w dzielnicy, gdzie sprzedaje się jedno i drugie, może różnić się od mediany samych mieszkań.
• Stanu mieszkania i czynszu. Rejestr zapisuje cenę, powierzchnię i numer kondygnacji, nie wykończenie.
• Zmian w czasie. Pięcioletnia mediana nie pokazuje, czy ceny rosły, czy spadały. Strona miasta ma jeden wykres trendu, dla dzielnicy z największą liczbą transakcji, czyli Mokotowa, wraz ze zmianą w ostatnich 12 miesiącach.

Skąd te dane i jak sprawdzić własny adres

Rejestr cen nieruchomości prowadzą starostwa powiatowe i miasta na prawach powiatu, a zbiór krajowy udostępnia Główny Urząd Geodezji i Kartografii. Oglądać go możesz w serwisie geoportal.gov.pl, a informacje o zasobie znajdziesz na stronach GUGiK.

Dostęp jest bezpłatny od 13 lutego 2026 roku, co wynika z ustawy ogłoszonej w Dzienniku Ustaw z 2025 roku pod pozycją 1542. Przy własnym adresie weź za punkt wyjścia medianę dzielnicy z tabeli, a potem zawęź zakres do ulicy.

Sprawdź ceny transakcyjne na swojej ulicy w Warszawie

Tekst opisuje dane publiczne i nie zastępuje operatu szacunkowego ani porady inwestycyjnej.