Ceny transakcyjne mieszkań i domów we Wrocławiu: cena m² na 46 osiedlach

Wartość miejska ze strony Wrocławia to 9519 zł za metr kwadratowy, ale między osiedlami różnica jest duża. Wśród 46 osiedli z co najmniej 30 transakcjami mediany sięgają od 6424 zł na osiedlu Jerzmanowo-Jarnołtów-Strachowice-Osiniec do 22 202 zł na osiedlu Zacisze-Zalesie-Szczytniki, czyli najwyższa jest 3,46 raza wyższa od najniższej. Dwa osiedla z mniejszą liczbą transakcji, Świniary i Bieńkowice, mają wyniki jeszcze niższe, ale nie wchodzą do tabeli.

Liczby pochodzą z 43 791 transakcji przypisanych do osiedli, zapisanych w Rejestrze Cen Nieruchomości (RCN) w oknie pięciu lat, od 30 lipca 2021 do 30 lipca 2026 r. To ceny z aktów notarialnych, a nie z ogłoszeń. Poniżej: co mierzy ta mediana, które osiedla są najdroższe i najtańsze, gdzie próba jest za mała i jak z tego korzystać przed zakupem.

Co mierzy mediana ceny za m²

Zestawienie obejmuje mieszkania i domy, czyli lokale i budynki mieszkalne zapisane w rejestrze, tak jak na stronie miasta: ceny transakcyjne we Wrocławiu. Cenę za metr kwadratowy liczymy jako cenę z aktu (brutto) podzieloną przez powierzchnię użytkową. Wiersze bez powierzchni lub z powierzchnią poza przedziałem od 8 do 1000 m² zostają w liczbie transakcji i w medianie ceny, ale wypadają z mediany za metr. Całkowicie pomijamy sprzedaże z bonifikatą, udziały, ceny poniżej 20 000 zł, wyniki poniżej 1500 lub powyżej 60 000 zł za m², lokale niemieszkalne i wiersze bez nazwy ulicy. Liczba transakcji może więc być większa niż liczba wierszy, z których policzono medianę za metr.

Okno miasta obejmuje pięć lat i kończy się na dacie najświeższego aktu, czyli 30 lipca 2026 r. Najświeższy akt w poszczególnych osiedlach bywa wcześniejszy. Mediana miesza więc sprzedaże sprzed pięciu lat z tymi z ostatnich miesięcy. To nie jest cena dzisiejsza, tylko środek pięcioletniego rozkładu transakcji. Okna miast nie kończą się tego samego dnia: dla Gdańska najświeższy akt w naszych danych pochodzi z 5 lutego 2026 r. (zob. ceny transakcyjne w Gdańsku), więc porównania między miastami traktuj tylko orientacyjnie i zawsze sprawdź daty.

Transakcje przypisujemy do osiedli ulicami: cała ulica trafia do osiedla, w którym rejestr ma najwięcej jej punktów (z granicami z OpenStreetMap, a gdy punktów brak, według długości ulicy), a ulic, których nie da się przypisać, nie liczymy. Dlatego 43 791 to transakcje przypisane do osiedli, a nie wszystkie transakcje we Wrocławiu. Wartość miejska 9519 zł/m² jest nieważoną medianą median osiedli, a nie medianą wszystkich aktów, więc osiedle z 34 transakcjami waży tyle samo co Jagodno z 3877. Strona miasta pokazuje 48 osiedli. W tabeli zostawiliśmy 46, bo osiedla z mniej niż 30 transakcjami (Bieńkowice i Świniary, razem 49 aktów) nie dają mediany, której warto ufać.

Najdroższe i najtańsze osiedla

Czołówka jest zwarta, z jednym wyjątkiem. Zacisze-Zalesie-Szczytniki (22 202 zł/m², 145 transakcji) jest ponad 1,7 raza droższe niż drugie w kolejności Stare Miasto (12 774 zł/m², 771 transakcji). Kleczków, Borek i Tarnogaj mieszczą się między 12 287 a 12 559 zł/m².

Na drugim końcu stoją Jerzmanowo-Jarnołtów-Strachowice-Osiniec (6424 zł/m², 34 transakcje), Wojszyce (7574 zł/m², 675 transakcji), Widawa (7644 zł/m², 92 transakcje) i Pracze Odrzańskie (7805 zł/m², 862 transakcje). Bez osiedla Zacisze-Zalesie-Szczytniki rozpiętość byłaby mniejsza: Stare Miasto i Jerzmanowo-Jarnołtów-Strachowice-Osiniec dzieli prawie dwukrotna różnica, a nie 3,46 raza. Najniższy wynik pochodzi z 34 transakcji, a najwyższy ze 145, więc oba warto sprawdzić na stronach osiedli.

Gdzie transakcji jest najwięcej

Największą próbę ma Jagodno: 3877 transakcji i mediana 8274 zł/m², czyli poniżej wartości miejskiej (9519 zł/m²). Dalej są Przedmieście Oławskie (2791 transakcji, 12 151 zł/m²), Psie Pole-Zawidawie (2331, 8836 zł/m²), Szczepin (2231, 11 453 zł/m²) i Nadodrze (2058, 11 971 zł/m²). Te pięć osiedli daje razem 13 288 transakcji, około 30 proc. wszystkich przypisanych transakcji.

Pięć osiedli z największą liczbą transakcji rozchodzi się cenowo: dwa leżą poniżej wartości miejskiej, trzy powyżej 11 000 zł/m². Wartość miejska nie opisuje więc dokładnie żadnego z nich. Za to na stronach takich osiedli znajdziesz dość ulic i transakcji, by porównać własny przypadek.

Środek tabeli jest gęsty

Rozpiętość tworzą końce tabeli, a nie jej środek. Dziesięć osiedli mieści się w przedziale od 9288 do 9594 zł/m², czyli nie dalej niż o 231 zł od wartości miejskiej: Plac Grunwaldzki, Muchobór Mały, Brochów, Oporów, Klecina, Kowale, Księże, Kuźniki, Gajowice i Osobowice-Rędzin. Z 46 osiedli w tabeli 24 mają medianę wyższą niż wartość miejska, a 22 niższą.

Dla kupującego wniosek jest praktyczny: jeśli twoje osiedle jest w tej grupie, sama mediana niewiele powie, bo ofertę trzeba oceniać na tle ulicy i składu sprzedaży. Jeśli leży na którymś końcu tabeli, różnica względem reszty miasta jest już na tyle duża, że warto ją sprawdzić na kilku konkretnych transakcjach.

Małe próby: gdzie liczby wymagają ostrożności

Pięć lat to w dużym osiedlu tysiące aktów, a w małym kilkadziesiąt. Najmniejsze próby w tabeli to Jerzmanowo-Jarnołtów-Strachowice-Osiniec (34 transakcje), Pawłowice (38), Widawa (92), Osobowice-Rędzin (109), Zacisze-Zalesie-Szczytniki (145) i Muchobór Mały (147).

Ten sam problem dotyczy osiedla Zacisze-Zalesie-Szczytniki: wynik 22 202 zł/m² na 145 transakcjach mocno odstaje od reszty miasta. Zanim oprzesz decyzję na tej liczbie, otwórz stronę tego osiedla i obejrzyj transakcje ulica po ulicy.

Wszystkie osiedla w jednej tabeli

Tabela zawiera 46 osiedli uporządkowanych od najwyższej do najniższej mediany ceny za m². Liczba transakcji obok mediany mówi, ile waży dany wynik.

Jak użyć tych liczb przy zakupie

• Zacznij od osiedla, ale skończ na ulicy. Mediana osiedla opisuje setki różnych mieszkań. Na stronach takich osiedli jak Jagodno czy Stare Miasto zobaczysz transakcje według ulic.
• Porównuj podobne rzeczy. W jednej medianie są różne lokale i budynki, a mediana nie rozdziela rynku pierwotnego od wtórnego. Ofertę zestawiaj z transakcjami o podobnym rodzaju i metrażu z tej samej ulicy.
• Sprawdź, ile aktów stoi za liczbą. Gdy jest ich mniej niż około stu, mediana to bardziej trop niż wynik.
• Nie porównuj median bez sprawdzenia, ile transakcji za nimi stoi. Osiedle z kilkoma tysiącami aktów i osiedle z trzydziestoma kilkoma mają w tabeli równorzędny wiersz, ale nie równorzędną wagę. To samo dotyczy wartości miejskiej, w której każde osiedle liczy się tak samo.
• Pamiętaj o dacie. Mediana obejmuje pięć lat, więc ofertę z dzisiaj porównuj z ostatnimi transakcjami z tej samej ulicy, a nie z medianą całego okna.

Czego rejestr nie pokazuje (stanu technicznego lokalu, widoku, hałasu, nazwisk stron), opisujemy w tekście czego nie ma w rejestrze cen.

Źródło danych i zastrzeżenia

Źródłem jest Rejestr Cen Nieruchomości, który prowadzą organy powiatowe. Zbiór krajowy udostępnia GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl, a dane z rejestru są tam udostępniane nieodpłatnie na podstawie ustawy z 26 września 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 1542). GUGiK zastrzega, że w serwisie są dane tylko tych powiatów, które przekazują je z pełną informacją o lokalizacji, zob. komunikat z 17 lutego 2026 r..

Ostatnie miesiące okna bywają niepełne, bo wypisy z aktów docierają do rejestru z opóźnieniem. Ten tekst opisuje dane publiczne. Nie jest wyceną ani poradą rzeczoznawcy majątkowego.